建筑设备维护保养工作指引.docxVIP

建筑设备维护保养工作指引

引言

建筑设备是建筑物功能得以实现的核心支撑，其良好运行直接关系到建筑的使用安全、舒适度、能源效率及使用寿命。科学、系统的维护保养工作，是确保设备在其生命周期内稳定发挥效能、降低故障率、控制运营成本的关键环节。本指引旨在为建筑设备维护保养工作提供一套系统性的方法和原则，以期规范操作，提升管理水平，保障建筑整体功能的持续有效。

一、维护保养的组织与职责

1.1管理部门职责

明确建筑设备维护保养的归口管理部门，通常为工程管理部或设施管理部。该部门负责制定并审批维护保养计划、预算，组织或委托专业维保单位，监督检查维保工作的落实情况与质量，建立设备台账及维保档案，并对维保效果进行评估与改进。

1.2维保班组/人员职责

维保班组或专业维保人员是维护保养工作的具体执行者。其主要职责包括：严格按照批准的维保计划和技术规范进行操作；认真填写维保记录，及时反馈设备运行状况及潜在问题；参与设备故障的排查与维修；提出备品备件的采购建议；协助进行设备的技术改造与升级。

1.3使用部门配合

建筑内各使用部门应配合维保工作的开展，包括按通知暂停或调整相关设备使用，提供必要的工作条件，及时上报设备使用过程中发现的异常情况，并参与对维保服务的评价。

二、维护保养的核心内容与方法

2.1日常巡检与预防性维护

日常巡检是维保工作的基础。应根据设备特性和重要程度，制定巡检路线、周期（如每日、每周）和内容清单。巡检人员需认真记录设备运行参数（如温度、压力、电流）、有无异响、渗漏、异味等异常现象，并及时处理或上报轻微隐患。预防性维护则是根据设备手册建议和运行经验，定期对设备进行清洁、润滑、紧固、调整、部件更换等操作，以防止故障发生，例如电机轴承的定期润滑、过滤器的定期清洁与更换。

2.2关键系统设备的维护要点

2.2.1暖通空调系统

*冷水机组/热泵机组：定期清洗换热器（蒸发器、冷凝器），检查制冷剂压力与泄漏情况，润滑油的油位、油质及更换，电机运行状态监测，控制回路及安全保护装置的校验。

*空调箱/新风机组：定期清洁或更换空气过滤器，清洗表冷器/加热器，检查风机叶轮动平衡及轴承润滑，皮带张紧度调整，加湿器的清洁与水质管理。

*冷却塔：定期清理塔内杂物、填料和集水盘，检查风机运行状况，补充或更换冷却水，投加水质稳定剂以防止结垢和藻类生长。

*风机盘管：定期清洁回风滤网和翅片，检查风机运行噪声，必要时对电机进行润滑。

2.2.2给排水系统

*各类水泵（生活给水泵、排水泵、消防水泵）：定期检查泵体有无振动、异响，电机温升是否正常，轴封有无渗漏，定期对轴承进行润滑，清理入口滤网，确保备用泵能正常自动切换。

*水箱/水池：定期清洗消毒，检查液位计、溢流管、透气帽功能是否完好，确保水质符合要求。

*阀门与管道：定期检查阀门开关灵活性，有无滴漏，对关键阀门进行定期启闭操作，管道支架是否牢固，有无锈蚀。

2.2.3电气系统

*高低压配电柜：定期清扫柜内灰尘，检查母线连接点有无过热现象，断路器、接触器等开关设备的动作特性，绝缘件的完好性，仪表指示是否准确。

*变压器：定期检查油温、油位、油色，有无渗漏，呼吸器干燥剂是否失效，本体及附件有无异响、异味。

*应急电源（EPS/UPS）：定期进行充放电测试，检查电池组状态，确保在断电时能可靠投入。

*照明系统：定期巡检灯具完好情况，及时更换损坏光源和镇流器，检查开关插座的安全性。

2.2.4消防系统

*火灾自动报警系统：定期对火灾探测器进行模拟测试（如烟感吹烟、温感加热），检查手动报警按钮、警铃/声光报警器的功能，消防控制主机的运行状态及自检。

*消火栓系统：定期检查消火栓箱内器材是否齐全完好，水带有无老化，接口是否匹配，消防水泵接合器是否完好，定期进行放水试验。

*自动喷水灭火系统：定期检查喷头有无损坏、遮挡，管道有无锈蚀，末端试水装置放水试验，报警阀组功能测试。

*防排烟系统：定期检查风机运行状况，防火阀、排烟阀的动作可靠性，风口有无堵塞。

2.2.5电梯系统

电梯的维护保养通常委托给专业电梯公司进行。管理方应监督维保单位严格按照国家标准和电梯制造商要求进行周期性维保，重点关注曳引系统、门机系统、导向系统、制动系统、安全保护装置（如限速器-安全钳联动）的功能有效性，并确保维保记录完整规范。

2.2.6建筑智能化系统

包括楼宇自控系统（BA）、安防监控系统、门禁系统、停车场管理系统等。应定期检查各控制器、传感器、执行器、摄像机、读卡器等设备的通讯状况和功能，确保系统软件运行稳定，数据采集准确，控制逻辑正确。

三、维护保养的实施与管理

3.1计划制定与审批

每年年底或年初，应根据设备台账、历年运行状况、设