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物业验收与交接标准化流程手册

一、总则

1.1目的与意义

为规范物业项目的验收与交接工作，明确各方职责，确保物业的功能完整性、质量合格性及资料完备性，保障后续物业管理工作的顺利开展，维护业主及相关方的合法权益，特制定本手册。

1.2适用范围

本手册适用于各类新建、改建、扩建物业项目（包括住宅、商业、办公等）从竣工验收合格至物业管理单位正式接管期间的验收与交接全过程。对于存量物业的移交，可参照本手册相关流程执行。

1.3基本原则

物业验收与交接工作应遵循以下原则：

*依法依规：严格遵守国家及地方相关法律法规、技术标准及规范。

*客观公正：以事实为依据，以标准为准绳，确保验收结果真实可靠。

*全面细致：对物业的实体质量、功能性能、资料档案等进行全面检查。

*责任明确：明确建设单位、监理单位、施工单位及接收物业管理单位的各方责任。

*安全第一：确保验收交接过程中的人身及财产安全。

二、验收交接准备阶段

2.1成立验收交接小组

*牵头单位：一般由建设单位（或产权单位）牵头，或由业主大会授权的筹备组/现有物业管理单位牵头。

*成员组成：建设单位代表、监理单位代表、主要施工单位代表、设计单位代表（必要时）、接收物业管理单位专业技术人员（工程、客服、安保、保洁等）、业主代表（可选，尤其是在业主自管或选聘新物业时）。

*职责分工：明确小组组长及各成员职责，如资料审核组、工程验收组、公共设施组等。

2.2资料收集与审核

接收物业管理单位应提前向建设单位（或原管理单位）索取并审核以下资料：

*产权资料：如土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收备案表等。

*技术资料：

*竣工图：包括总平面图、建筑、结构、给排水、电气、暖通空调、消防、智能化等各专业竣工图。

*设备清单及技术说明书、合格证、保修卡：包括电梯、水泵、高低压柜、消防设施、空调机组、监控系统等。

*隐蔽工程验收记录、分项分部工程验收记录。

*系统调试记录、试运行记录。

*沉降观测记录（高层建筑）。

*验收合格证明：消防、规划、环保、人防等专项验收合格证明或准许使用文件。

*其他资料：如物业管理区域划分文件、各类管线竣工图（水、电、气、暖、通讯、有线电视等）、业主清册（如有）等。

*资料审核要求：资料应齐全、完整、准确、有效，符合归档要求。发现缺失或不符的，应及时要求补齐或说明。

2.3制定验收标准与方案

*验收标准：依据国家及地方相关工程建设规范、设计文件、施工合同约定、设备技术说明书等确定具体的验收标准。

*验收方案：明确验收范围、验收内容、验收方法、验收程序、时间安排、人员分工、使用的工具仪器、记录表单等。

*重点关注：对结构安全、使用功能、消防设施、电梯安全、给排水通畅、电气安全、智能化系统功能等关键部位和系统应制定详细的检查方法和判定标准。

2.4现场初步勘查与工具准备

*现场初步勘查：验收小组可提前对物业现场进行初步踏勘，了解物业大致情况，为制定详细验收方案提供依据。

*工具准备：准备必要的检测工具和设备，如卷尺、水平仪、万用表、照度计、噪音计、试水工具、空鼓锤、靠尺、手电筒、相机（或手机拍照录像）、记录表格等。

三、物业实体及资料验收阶段

3.1资料验收

*流程：建设单位（或原管理单位）向验收小组提交全套资料，验收小组资料审核组对照清单逐项核对、签收。

*要求：资料应真实、完整、规范，与实物相符，并办理资料交接手续。

3.2实体工程验收

验收小组按照验收方案和标准，对物业共用部位、共用设施设备进行全面细致的检查。

3.2.1土建工程验收

*主体结构：外观有无明显裂缝、变形、沉降不均等现象。

*墙面、地面、顶棚：平整度、垂直度、空鼓、开裂、起砂、返潮、渗漏、装饰面层质量等。

*门窗工程：开启是否灵活、关闭是否严密、密封性、玻璃完好度、五金件完好情况。

*屋面工程：防水情况（有无渗漏痕迹）、保温层、屋面排水坡度、落水管安装牢固及排水通畅情况。

*楼梯、栏杆：牢固度、扶手高度、踏步平整度、防滑措施。

*散水、台阶、坡道：有无破损、沉降。

3.2.2公共区域与配套设施验收

*大堂、走廊、电梯厅：地面、墙面、顶棚装饰，照明，指示标识。

*电梯系统：运行平稳性、平层精度、开关门是否顺畅、三方（或五方）通话功能、应急照明、年检合格证明、轿厢内设施完好情况。

*消防系统：火灾自动报警系统（烟感、温感、手动报警按钮、报警控制器）、自动喷水灭火系统、消火栓系统、防排烟系统、应急广播、应急照明、疏散指示标志、防火门、消