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房地产估价报告书

估价工程名称：耿萍名下的位于青岛市城阳区王沙路36号30号楼1单元302户房地产市场价值司法鉴定评估委托方：青岛市城阳区人民法院

估价方：山东广信达土地房地产资产评估工程管理估价人员：曹洪华（注册号：）张迪（注册号：）

报告出具日期：2019年4月22日估价报告编号：山广房评鉴字（2019）第10号

（二）本次估价采用的技术规程

1、中华人民共和国国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》、GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》；

2、司法鉴定流程管理和相关文书技术规范。

（三）估价委托人提供的或通过委托人到的有关资料

1、《司法鉴定委托书》［（2019）鲁0214法司鉴138号］;

2、《不动产登记信息（现势不含历史）查询结果证明》。

（四）估价机构和估价人员所掌握的有关资料

1、估价人员现场勘察和市场调查所获得的有关资料；

2、青岛市城阳区近期房地产市场行情信息。

九、估价方法

估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，选用的估价方法分析过程如下：

1、比拟法

选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比拟，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

有条件选用比拟法进行估价的，应以比拟法为主要的估价方法，根据估价对象特点及注册房地产估价师掌握资料情况，在同一供需圈内与估价对象类似的房地产交易较活跃，市场上成交案例较多，故本次评估适宜选用比拟法进行评估。

2、本钱法

测算估价对象在价值时点的重置本钱或重建本钱和折旧，将重置本钱或重建本钱减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

根据现行房地产行情和估价对象实际情况，用本钱法估算的价值与市场价值有一定的差距，不能切实反映估价对象的市场价值，不适宜选用成本法进行评估。

3、收益法

预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数法将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

收益性房地产应选用收益法作为其中一种估价方法，估价对象作为住宅用房，经营模式可出租或自用，属收益性或潜在收益性物业，且未来收益可量化，故评估宜选用收益法进行评估。

4、假设开发法

求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

假设开发法通常用作可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房等类型房地产的估价方法，估价对象为已建成住宅，不再进行重新开发及改变用途，故不适宜采用假设开发法估价。

综上所述，且根据《房地产估价规范》的有关要求，本次估价选用比较法和收益法进行测算市场价值。

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原那么，按照估价程序，采用合适的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过估价人员客观合理的测算,并结合估价人员的估价经验和对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象于价值时点的市场价值为：

房地产单价：18500元/平方米

房地产总价值：元

大写（人民币）：卷佰肆拾贰万玖仟壹佰陆拾元整。

H^一、估价人员

姓名注册号签名签名日期曹洪华

曹洪华

曹洪华2019年4月22日2019年4月22日

曹洪华

十二、实地查勘期

2019年4月1日十三、估价作业日期

2019年3月4日至2019年4月22日山东广信达土地房地产资产评估工程管理

二O—九年四月二十二日

1、(2019)鲁0214法司鉴138号《司法鉴定委托书》；

2、《不动产登记信息(现势不含历史)查询结果证明》;

3、位置图；

4、现场照片；

5、房地产估价机构营业执照；

6、房地产估价机构资格证书复印件；

7、注册房地产估价师证复印件。

致委托估价方函

青岛市城阳区人民法院：

我单位接受贵院委托，对位于青岛市城阳区王沙路36号30号楼1单元302户房地产进行了实地勘察及有关资料的调查，依据中华人民共和国有关法规和《房地产估价规范》，对估价对象的公开市场价值进行了评估。

（一）估价目的：为青岛市城阳区人民法院办理案件提供参考依据而评估房地产公开市场价值。

（二）估价对象：根据《不动产登记信息（现势不含历史）查询结果证明》，估价对象位于青岛市城阳区王沙路36号3（）号楼1单元302户，建筑面积185.36平方米，购房人耿萍，房屋性质商品住宅。

（三）价值时点：2019年4月1日

（四）价值类型：市场价值

（五）估价方法：比拟法、收益法

（六）估价结果：注册房地产估价师根据特定的估价目的，遵