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投资性房地产学习全攻略：分录+例题+避坑指南

一、投资性房地产入门：定义与确认

1.1什么是投资性房地产？

投资性房地产，从字面意思理解，就是企业用来投资的房地产。但在会计领域，它有着更明确的定义：是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。简单来说，就是企业买房子、买地不是为了自己用，也不是为了马上卖掉，而是用来出租收租金，或者等它涨价了再卖出去赚差价，又或者既收租又等增值，这类房地产就属于投资性房地产。

它常见的类型主要有以下几种：

已出租的土地使用权：企业把自己拥有使用权的土地租给别人，从签订租赁合同开始，这块土地就属于投资性房地产了。比如A公司有一块土地，租给了B公司，那么对A公司来说，这块土地就是投资性房地产。但如果B公司又把土地转租给C公司，对B公司而言，这就不属于投资性房地产。

持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得土地使用权后，暂时不开发、不出租，就等着土地增值后再卖出去，这种土地就是投资性房地产。不过要注意，房地产开发企业为了销售而持有的土地，属于存货，不属于投资性房地产。比如D公司买了一块地，打算等它涨价后卖掉，那这块地就是D公司的投资性房地产；但如果是E房地产开发公司买的用于开发商品房的土地，就属于存货。

已出租的建筑物：企业拥有产权且以经营租赁方式出租的建筑物，像写字楼、商铺、公寓等。比如F公司把自己的一栋写字楼租给了G公司，那这栋写字楼就是F公司的投资性房地产。需要注意，企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产；企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

为了更好地区分，我们再看看它与其他资产的区别：

固定资产：企业自用的办公楼、厂房等，是为了生产商品、提供劳务、出租（这里的出租主要是指出租设备等，不是房地产出租）或经营管理而持有的，属于固定资产。比如H公司自己办公用的大楼，就是固定资产。

存货：房地产开发企业为销售而开发的商品房、土地等，属于存货。就像I房地产开发公司建好准备出售的房子，就是存货。

投资性房地产：企业出租的房地产或者持有准备增值后转让的房地产（要有书面决议表明持有意图）。比如前面提到的A公司出租的土地、F公司出租的写字楼等。

1.2初始计量：成本如何入账？

投资性房地产的初始计量遵循历史成本原则，也就是企业取得投资性房地产时，按照取得时的实际成本进行初始计量，这和普通资产的核算标准是一样的。不过，不同取得渠道下，投资性房地产的入账成本构成有些不同：

外购的投资性房地产：入账成本包括买价、相关税费（如契税、印花税等）和可直接归属于该资产的其他支出（如中介费、手续费等）。

【例1】2024年1月1日，甲公司购入一栋写字楼用于出租，买价为1000万元，契税30万元，中介费5万元，款项以银行存款支付。

则该投资性房地产的入账成本=1000+30+5=1035（万元），会计分录为：

借：投资性房地产贷：银行存款自行建造的投资性房地产：按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出作为入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。

【例2】乙公司自行建造一栋用于出租的公寓楼，建造过程中发生的工程物资支出为800万元，人工支出200万元，水电费等其他支出100万元，另外，因施工过程中发生意外火灾，造成损失50万元（非正常损失）。

则该投资性房地产的入账成本=800+200+100=1100（万元），发生损失时会计分录为：

借：营业外支出500000

贷：在建工程500000

完工时会计分录为：

借：投资性房地产贷：在建工程以其他方式取得的投资性房地产：原则上也是按其取得时的实际成本作为入账价值，符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定。比如债务重组转入的投资性房地产就应按债务重组准则的规定来处理。

【例3】丙公司通过债务重组取得一项投资性房地产，该房地产在原债务人的账面价值为600万元，经双方协商确认的公允价值为700万元，丙公司还支付了相关税费20万元。

则该投资性房地产的入账成本=700+20=720（万元），会计分录为：

借：投资性房地产7200000

贷：应收账款等（债务重组相关科目）6000000

银行存款200000

营业外收入（债务重组利得，金额为两者差额）1000000

二、后续计量：成本模式vs公允价值模式

投资性房地产后续计量有两种模式，分别是成本模式和公允价值模式