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借名买房遇拆迁补偿款归属的典型裁判规则

引言

借名买房作为一种特殊的房屋交易模式，在房地产市场中并不鲜见。实践中，因购房资格限制、贷款政策差异、规避债务或享受特定优惠等原因，实际出资人（借名人）与登记权利人（出名人）通过口头或书面协议约定，由借名人出资购买房屋并登记在出名人名下的情况屡见不鲜。当该房屋面临拆迁时，拆迁补偿款的归属往往成为双方争议的焦点——借名人主张自己是实际权利人应获得补偿，出名人则以登记公示为由主张权利。此类纠纷不仅涉及物权公示原则与实际权利的冲突，更关乎合同效力、债权保护等多重法律关系。本文通过梳理司法实践中的典型案例与裁判思路，系统总结借名买房遇拆迁补偿款归属的核心裁判规则，为厘清此类纠纷提供参考。

一、借名买房法律关系的基础认定

要解决拆迁补偿款的归属问题，首先需明确借名买房行为的法律性质及效力，这是裁判规则展开的逻辑起点。

（一）借名买房的法律关系界定

借名买房本质上是借名人与出名人之间的民事法律行为，双方通过约定形成委托合同关系或债权债务关系。具体而言，借名人的主要义务是实际支付购房款、承担房屋维护费用等，出名人的义务则是将房屋登记在自己名下并配合借名人行使实际权利（如占有、使用、收益）。这种关系区别于普通的房屋代持，其核心在于“名实分离”——物权登记与实际权利主体不一致。

司法实践中，法院通常从以下几个方面认定借名关系是否成立：一是双方是否存在书面或口头的借名协议；二是购房款是否由借名人实际支付（需结合付款凭证、转账记录等证据）；三是房屋的实际占有、使用、收益情况（如物业费、水电费缴纳主体，房屋装修及居住情况）；四是借名人是否有合理的借名理由（如限购政策限制、贷款资格不足等）。例如，在某典型案例中，借名人提供了与出名人的聊天记录（明确约定借名事宜）、全部购房款的银行转账凭证，以及近十年的物业费缴纳记录，法院据此认定借名关系成立。

（二）借名协议的效力认定

借名协议的效力直接影响后续权利主张的合法性。根据《民法典》第143条、第153条规定，协议有效需满足“行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规的强制性规定、不违背公序良俗”。实践中，借名协议的效力主要因“是否违反公序良俗或强制性规定”产生争议，具体可分为两类：

其一，为规避限购、限贷等政策的借名协议。此类协议虽违反地方政府的调控政策，但因政策多为管理性规范而非效力性强制性规定，法院通常认定协议有效。例如，某一线城市因限购政策要求非户籍居民需连续缴纳社保满5年，借名人因不符合条件委托出名人购房，双方协议未损害社会公共利益，法院认定协议有效。

其二，为规避经济适用房、保障房等特殊房屋政策的借名协议。由于经济适用房具有社会保障性质，旨在解决中低收入家庭住房问题，借名购买行为实质是通过非法手段获取政策性利益，违反公序良俗。法院对此类协议通常认定无效。如某案例中，借名人明知出名人符合经济适用房申购资格，仍与其约定由自己出资购买并登记在出名人名下，法院以“损害社会公共利益”为由判定协议无效。

二、拆迁补偿款归属的核心争议与裁判逻辑

拆迁补偿款的归属争议，本质是物权公示原则与实际权利保护的冲突。法院在裁判时需平衡“维护登记公信力”与“保护实际出资人权益”，具体围绕以下三个核心争议展开。

（一）物权公示原则与实际权利的冲突与调和

《民法典》第216条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第218条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料。”根据物权公示公信原则，登记权利人被推定为法律上的所有权人，拆迁补偿款作为物权的转化形式，通常应归登记权利人所有。但借名买房中，实际出资人通过举证证明其与出名人存在借名关系，可推翻登记的推定效力。

法院在处理此类冲突时，通常遵循“债权关系与物权关系区分”原则：借名协议仅在借名人与出名人之间产生债权效力，不直接导致物权变动；但借名人可基于协议要求出名人返还因房屋拆迁取得的利益（即拆迁补偿款）。例如，某案件中，法院明确指出：“虽然房屋登记在出名人名下，但借名人通过借名协议取得对出名人的债权，拆迁补偿款作为房屋价值的转化，出名人应将其返还给借名人。”

（二）拆迁补偿款构成对归属认定的影响

拆迁补偿款通常包含房屋价值补偿、搬迁补助费、临时安置费、停产停业损失补偿（如为经营性用房）、搬迁奖励费等多个部分。不同补偿项目的性质差异，会影响法院对归属的认定：

房屋价值补偿：这是拆迁补偿款的主要部分，对应房屋本身的市场价值。若借名关系成立且协议有效，法院一般认定该部分补偿款应归借名人所有，因为其是房屋的实际出资人及利益归属主体。

搬迁补助、临时安置费：此类费用用于补偿因拆迁导致的居住或经营不便，通常由实际居住或使用房屋的主体获得。若借名人实际占有使用房屋，则该部分补偿应归借名人；若房屋由出名人占有使用