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购物中心行业分析

疫后商圈迎来变革奇点，拓宽REITs试点盘活存量资产

消费基础设施包含购物中心百货商场农贸市场等项目，我们看到

当下的百货商场与购物中心的边界正在逐渐淡化，因此我们参考大众

点评和赢商网数据，以百货商场+购物中心为泛购物中心（后续简称

购物中心），并从供需两侧构建另类数据指标。

拓宽R日Ts试点，利好优质购物中心资产

消费基础设施纳入C-REITs试点，购物中心百货商场农贸市场

可发行REITs。2023年3月24日，证监会发布《关于进一步推进

基础设施领域不动产投资信托基金R（EITs）常态化发行相关工作的

通知》，明确指出研“究支持增强消费能力改善消费条件创新消

费场景的消费基础设施发行基础设施R日Ts。优先支持百货商场购

物中心农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项

目发行基础设施REITs，参考美日新加坡等地REITs市场，中

国或将迎来超千亿市值消费基础设施REITs市场。

图1：美国各类REITs市值占比截（至23.1.31）

•工业•商务办公■商贸零售住宅

•多元化•度假村•疗健康•自储仓储

・林场•基础设施•数据中心•专业类.

购物中心是连接多种消费场景与消费群体的综合性平台业态，中国连

锁经营协会定义购物中心为：“由不同类型的零售餐饮休闲娱乐

及提供其他服务的商铺按照统一规划，在一个相对固定的建筑空间或

区域内统一运营。我们认为，对于购物中心的经营来说，最为核

心的是其面向的消费者社群和其自身的商管能力。购物中心所针对的

消费者群体的消费能力和消费意愿是未来购物中心发展的基石，而消

费意愿随着消费能力的提升会发生消费方向的变化。购物中心自身的

商管能力包括其招商运营两方面，其中招商决定了其所提供的业态

能否更好地满足对应消费者群体的消费方向，而运营则是决定了购物

中心能否吸引更多的客流、能否提升从客流向销售额的转化比例。

当下百货商场与购物中心的界正在逐渐淡化，参考大众点评和羸商

网对购物中心的划分标准，本文把百货商场当作泛购物中心的一种。

供给繁荣，需求旺盛，疫后修复明显

供给侧仍处快速发展阶段，2023年待开业购物中心商业面积占存量

的16%。赢商网数据显示，截至2023年4月，全国已开业购物中心

总量有7854座，商业面积达57025万平方米，人均购物中心总面积

达0.40平方米/人。2023年待开业购物中心总量较大，赢商网平台

显示，预计于2023-2027年开业的购物中心有1691座，商业面积达

14566万平方米，占存量的26%,其中预计于2023年开业购物中心

有1166座，商业面积达9298万平方米，占存量的16%。注（：这

里我们把赢商网所划分的购物中心和百货大楼均归入泛购物中心。）

购物中心内门店线上热度指数快速回暖。依据大众点评、赢商网、百

度指数、高德地图地数据，我们观察到，购物中心内的线上热度快速

回升，截至2023年4月，23座重点城市中，2929座样本购物中心

内门店总在线浏览次数达到11.47亿人次。我们依据在线浏览人数构

建线上热度指数（下同）。2023年2-4月，样本购物中心单月线上

热度指数较去年同期增幅不断提升，4月线上热度指数同比提升78%O

线上热度快速跃升的背后，反映的是出门消费意愿的快速回暖。

图4：空座重京城市内」购物中心以上热度指数同环比快速提升

门店度指数（累计值）—单月同比

118000

113000

108000

103000

98000

93000

88000