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物业设施设备维护与定期保养计划书

一、引言

物业设施设备是保障物业正常运行、提升业主居住与使用体验、延长物业资产寿命的核心基础。为确保本物业各项设施设备始终处于良好运行状态，预防和减少故障发生，降低运营成本，保障广大业主及使用人的生命财产安全，特制定本物业设施设备维护与定期保养计划书。本计划书旨在明确维护保养职责、规范操作流程、设定周期标准，为物业设施设备的精细化管理提供行动指南。

二、维护保养目标

1.保障运行安全：杜绝因设施设备故障引发的安全事故，确保人身及财产安全。

2.提升运行效率：通过科学保养，使设备保持最佳运行状态，降低能耗，减少无效损耗。

3.延长设备寿命：延缓设备老化进程，最大限度发挥设备使用价值，降低更换成本。

4.减少故障停机：通过预防性维护，显著降低突发故障发生率，缩短故障处理时间。

5.提高服务质量：以可靠的设施设备运行，为业主提供舒适、便捷、安全的居住和工作环境，提升业主满意度。

三、维护保养范围与对象

本计划书涵盖本物业项目内所有公共区域及共用设施设备，主要包括但不限于：

1.供配电系统：高低压配电柜、变压器、电缆线路、配电箱（柜）、应急发电机等。

2.给排水系统：生活水泵、消防水泵、排污泵、给水管网、排水管网、化粪池、污水处理设备等。

3.暖通空调系统：冷水机组、冷却塔、空调箱、风机盘管、新风系统、锅炉、管道及阀门等。

4.消防系统：火灾自动报警系统、消防栓系统、自动喷淋系统、防排烟系统、应急照明及疏散指示系统、消防水泵接合器等。

5.电梯系统：客梯、货梯、自动扶梯的曳引机、控制系统、门机系统、安全装置等。

6.安防系统：监控系统、门禁系统、停车场管理系统、入侵报警系统、电子巡更系统等。

7.公共照明系统：楼道照明、庭院照明、景观照明、泛光照明等。

8.楼宇本体及附属设施：单元门、公共门窗、墙面、地面、屋顶、排水沟、雨水管、井盖、道闸、儿童游乐设施、健身器材等。

四、组织架构与职责分工

为确保维护保养工作有效落实，成立专项工作小组，明确各级人员职责：

1.物业管理处主任：全面负责本计划的审批、资源调配、监督执行及对外协调。

2.工程维护部主管：

*具体负责本计划的组织实施、日常管理与技术指导。

*制定详细的月度、季度、年度维护保养工作安排。

*监督检查维护保养工作质量，处理重大技术问题。

*负责维护保养记录的审核与归档。

*组织相关人员进行专业技能培训。

3.工程维护技术员（按专业分工，如强电、弱电、水暖、电梯等）：

*严格按照本计划及相关操作规程进行设施设备的日常巡检、定期保养和故障维修。

*认真填写维护保养记录、巡检记录及维修记录。

*及时上报设备运行中发现的问题及潜在隐患。

*负责分管区域设施设备的清洁与标识管理。

4.客服部：

*接收业主/使用人关于设施设备问题的报修与投诉，并及时转达给工程维护部。

*配合工程维护部进行维护保养工作的告知与协调。

5.秩序维护部：

*配合工程维护部对消防、安防等系统进行联合检查与测试。

*在紧急情况下，协助进行人员疏散与现场秩序维护。

五、维护保养策略与方法

本物业设施设备维护保养工作将遵循“预防为主，防治结合；专业管理，规范操作；全员参与，持续改进”的原则，采用以下策略与方法：

1.日常巡检：

*工程维护技术员每日对分管区域的设施设备进行巡查，重点关注设备运行状态、有无异响、渗漏、异味、过热等现象，以及安全防护装置是否完好。

*巡检中发现的小问题应及时处理，较大问题或隐患立即上报主管，并采取临时措施防止事态扩大。

2.定期保养：

*计划性预防保养：根据设备特性、使用频率及制造商建议，制定详细的月度、季度、半年度、年度保养计划。保养内容包括清洁、紧固、润滑、调整、校准、更换易损件等。

*分级保养：

*一级保养（日常或周保养）：以清洁、检查为主要内容，由技术员执行。

*二级保养（月或季度保养）：在一级保养基础上，增加润滑、紧固、调整等内容，由技术员在主管指导下执行。

*三级保养（年度或专项保养）：对设备进行较全面的解体检查和调整，更换部分磨损件，恢复设备精度和性能，可由专业技术人员或厂家配合执行。

3.故障维修：

*接到报修或发现故障后，工程维护部应立即响应，根据故障性质和严重程度，按照预定的响应时间到达现场处理。

*对于影响安全或主要功能的紧急故障，应启动应急预案，优先处理。

*维修过程中应遵守安全操作规程，确保人身和设备安全。维修完成后，需进行测试，并由报修人或相关负责人确认。

4.状态监测与预测性维护：

*对于关键设备，逐步