房改房出售合同.docVIP

房改房出售合同

一、合同主体条款

房改房出售合同的主体包括出售方（原产权单位或个人）与受让方（购房人），需明确双方基本身份信息。出售方需提供房屋产权证明、房改房上市交易批准文件（如单位同意出售证明、补缴土地出让金凭证等），受让方需提交身份证明及购房资格证明（如本地户籍证明、社保缴纳记录等）。若房屋为夫妻共同财产，出售方需提供配偶同意出售的书面声明；若涉及继承或赠与，需附加相关法律文书。

二、房屋基本情况

合同需详细描述房屋状况，包括坐落位置、建筑面积（含套内面积与公摊面积）、房屋结构、朝向、楼层、建成年代等。需特别注明房屋性质为“房改房”，并说明是否已办理产权过户至个人名下（部分房改房可能仍保留单位部分产权）。若房屋存在附属设施（如储藏室、车位）或装修、家具家电等，需单独列明清单作为合同附件，明确是否随房屋一并出售及价格是否包含在内。

三、产权状况声明

出售方需承诺对房屋享有完整处分权，保证房屋不存在抵押、查封、产权争议等权利限制，且已结清物业费、供暖费、水电费等相关费用。若房屋在房改过程中存在未补缴的土地出让金、超标面积补差款等，需明确由哪一方承担。例如，部分房改房需按规定补缴土地出让金后方可上市，合同中应约定补缴金额、方式及期限，避免后续纠纷。

四、成交价格与支付方式

成交价格：需明确房屋总价（大小写），并注明价格构成（是否包含税费、装修款等）。房改房价格通常参考市场评估价，但需符合当地房改政策对转让价格的限制（如部分地区规定房改房转让需经评估并按指导价交易）。

支付方式：常见方式包括一次性付款、分期付款或按揭贷款。一次性付款需约定付款时间节点（如合同签订后X日内支付定金，过户完成后支付尾款）；分期付款需明确每期付款金额及期限；按揭贷款需注明贷款额度、银行审批责任及尾款支付时间（以银行放款日为准）。定金条款需符合《民法典》规定，定金金额不得超过总房款的20%，且需约定定金罚则（如出售方违约双倍返还定金，受让方违约定金不退）。

五、税费承担

房改房交易涉及的税费较商品房更为复杂，需在合同中明确各方承担范围。常见税费包括：

出售方税费：个人所得税（若房屋持有不满5年或非唯一住房，按售价的1%或差额的20%缴纳）、增值税及附加（满2年免征）、土地出让金（若未补缴）等。

受让方税费：契税（根据房屋面积及是否首套房适用1%-3%税率）、印花税（5元/本）等。

此外，若因政策调整导致税费标准变化，需约定由哪一方承担新增税费，或协商调整合同总价。

六、房屋交付与过户

交付时间：约定房屋交付日期，交付时需办理水、电、燃气、物业等生活配套设施的过户手续，并签署《房屋交接确认书》，注明房屋现状、设施完好情况及费用结清证明。

过户责任：明确双方办理产权过户的义务及期限。出售方需配合提供房改房上市所需材料（如单位审批表、土地出让金发票等），受让方需按时提交购房资格证明及贷款材料（如需）。过户费用（如登记费、测绘费）由哪一方承担需单独约定，通常由受让方承担，但可协商调整。

七、违约责任

出售方违约：若出售方逾期交付房屋、无法办理过户或房屋存在产权瑕疵，需按日支付总房款0.05%的违约金；若根本违约导致合同无法履行，需返还已付款项并赔偿受让方损失（如装修筹备费用、房价上涨损失等）。

受让方违约：若受让方逾期付款，需按逾期金额的0.05%/日支付违约金；若拒绝继续履行合同，出售方有权没收定金并追究其他损失。

不可抗力：因政策调整、自然灾害等不可抗力导致合同无法履行的，双方可解除合同，互不承担责任，已付款项无息返还。

八、补充条款

户口迁移：若房屋内存在出售方户口，需约定迁移期限（如过户后30日内），逾期未迁需支付违约金（通常为每日数百元）。

优先购买权：部分房改房原单位或同住人享有优先购买权，出售方需出具单位或同住人放弃优先购买权的书面证明，作为合同附件。

争议解决：约定纠纷解决方式，可选择协商、仲裁或诉讼。若选择诉讼，需明确管辖法院（通常为房屋所在地法院）。

特殊约定：如房屋存在历史遗留问题（如违章搭建、面积误差），需明确处理方案；若受让方需办理按揭贷款，可约定“若贷款未获批准则合同解除”的条款，避免因无法贷款导致违约。

九、合同生效与附件

合同自双方签字盖章之日起生效，一式三份（双方各执一份，办理过户时提交不动产登记部门一份）。附件与合同具有同等法律效力，包括但不限于：房屋产权证书复印件、土地出让金补缴凭证、房屋附属设施清单、户口迁移承诺书、单位同意出售证明等。

房改房交易因涉及政策特殊性，合同条款需更注重细节，尤其是产权清晰性、税费承担及历史遗留问题的处理。建议双方在签订合同前咨询专业律师或房产中介，确保符合《城市房地产管理法》《民法典》及当地房改政策，避免因条款疏漏引发纠纷。例如，部分房改房需满5年方可上市，或对受让方户籍、购房套数有限制，合同