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办公楼冬季采暖节能操作手册

前言

冬季采暖是办公楼能源消耗的主要组成部分之一。在保障室内舒适办公环境的前提下，科学、合理地开展采暖节能工作，不仅能够有效降低运营成本，更能体现企业的社会责任与环保意识。本手册旨在为办公楼物业管理部门及相关操作人员提供一套系统、实用的冬季采暖节能操作指引，以期通过精细化管理与规范化操作，实现节能降耗与舒适体验的双赢。

一、强化管理，落实节能责任

1.1建立节能管理责任制

明确物业管理部门负责人为采暖节能第一责任人，指定专人负责采暖系统的日常运行、调节、巡检与记录工作。将节能指标纳入相关岗位的绩效考核体系，激发全员节能积极性。

1.2制定科学的采暖运行方案

根据办公楼的使用性质、人员作息规律、不同区域功能需求以及室外气象条件，提前制定详细的冬季采暖运行方案。方案应包括：

*不同时段（如工作日、节假日、上班前、下班后）的供暖温度设定标准。

*特殊区域（如会议室、大堂、普通办公室、卫生间）的差异化供暖策略。

*极端天气条件下的应急供暖预案。

1.3加强运行记录与数据分析

建立采暖系统运行台账，详细记录以下数据：

*室外日平均温度、最低温度、最高温度。

*热源（如锅炉）的运行参数（出水温度、回水温度、压力、燃料消耗量等）。

*各主要区域的室内温度。

*总能耗（如电量、热量）及费用。

定期对记录数据进行分析，对比能耗变化趋势，评估节能措施的实际效果，及时发现并解决问题。

1.4开展节能宣传与培训

在办公楼内通过公告栏、内部通讯等方式宣传冬季采暖节能知识，提高员工的节能意识，倡导绿色办公行为（如适当穿着保暖衣物，减少个人对局部温度的过高要求等）。定期组织相关操作人员进行采暖系统原理、节能操作技能、安全规范等方面的培训，确保其具备专业操作能力。

二、供暖系统运行调节与维护

2.1热源设备的高效运行

*锅炉（或其他热源）：

*严格按照设备操作规程启动、运行和shutdown锅炉。

*定期检查燃烧状况，确保燃料充分燃烧，根据燃料种类和燃烧器特性，调整空燃比至最佳状态。

*保持锅炉受热面清洁，定期进行除垢、清灰处理，提高热交换效率。

*合理控制锅炉出水温度与回水温度差，在满足供暖需求的前提下，避免无谓的高温运行。

*对于蒸汽锅炉，要加强水质管理，防止结垢和腐蚀；对于热水锅炉，确保系统补水水质合格。

2.2换热站及热力入口调节

*根据室外温度变化和室内供暖效果，及时调整换热站一次侧和二次侧的供水温度、流量及压力参数。

*确保换热器高效运行，定期清洗换热面，检查密封情况，防止内漏外漏。

*各楼栋或区域热力入口处的阀门、压力表、温度计应完好，便于观察和调节。根据各区域实际需求，平衡水力工况，避免近热远冷现象。

2.3管网系统维护与保温

*定期巡检供暖管网，特别是阀门、法兰、补偿器等易漏点，发现泄漏及时修复，杜绝“跑冒滴漏”。

*检查管网保温层是否完好，对破损、脱落的保温层应及时修补或更换，重点关注管道穿墙、楼板及露天敷设部分的保温。

*对长期不运行或备用的管道、阀门，应采取相应的防冻、防腐措施。

2.4末端设备运行与调节

*空调机组/新风机组：

*根据室内温度需求和室外新风温度，合理调节送风温度和新风比。在保证室内空气质量的前提下，冬季可适当减少新风量。

*定期清洗空气过滤器、换热器盘管，确保空气流通顺畅，换热效率良好。

*检查风机皮带松紧度，轴承润滑情况，降低风机运行噪音和能耗。

*风机盘管/暖气片：

*鼓励用户根据自身感受，在合理范围内调节风机盘管的风速和温控阀。物业人员应指导正确使用方法。

*定期清洁风机盘管的回风滤网和翅片，防止积尘影响换热和出风。

*对于暖气片，应保持其表面清洁，避免被家具遮挡或堆放杂物，确保散热效果。

*检查温控阀、手动调节阀是否工作正常，对失灵的阀门及时维修或更换。

2.5楼宇自控系统（BAS）的优化运行

*确保BAS系统对采暖设备（如锅炉、水泵、空调箱、风机盘管温控器等）的监控功能正常。

*根据实际运行情况和节能需求，优化BAS系统的控制逻辑和参数设置。例如，实现根据室外温度自动调节供水温度的气候补偿功能；根据室内CO2浓度或人员感应自动调节新风量；严格按照作息时间控制设备启停。

*定期对BAS系统的传感器（温度、湿度、压力等）进行校准，确保采集数据的准确性。

三、用能侧管理与行为节能

3.1设定合理的室内温度标准

*参照国家相关规范及节能要求，结合办公楼实际情况，设定冬季室内基准供暖温度。一般情况下，办公区域冬季室内温度宜控制在18℃-20℃。

*在满足基本舒适度的前