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房屋租赁优先购买权案例

一、房屋租赁优先购买权的法律基础与核心价值

房屋租赁关系中，优先购买权是承租人的一项重要法定权利，其设立目的在于平衡房屋所有权与承租人的居住权益，维护交易秩序的稳定性。理解这一权利的法律基础，是分析相关案例的前提。

（一）优先购买权的法律定义与立法依据

根据《中华人民共和国民法典》第726条至第728条规定，房屋租赁优先购买权是指：出租人在租赁期间内出卖租赁房屋时，承租人在同等条件下享有优先于其他买受人购买该房屋的权利。这一权利的立法逻辑源于对承租人“住有所居”权益的保护——承租人基于租赁合同对房屋形成了稳定的占有使用关系，若房屋所有权突然变更，可能影响其正常生活或经营；同时，法律也需兼顾所有权人的处分自由，因此设定了“同等条件”“合理通知期限”等限制条件。

具体而言，《民法典》第726条明确：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”第728条则补充：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”这些条款既确认了承租人的权利边界，也明确了权利受损时的救济方式，是处理相关纠纷的核心法律依据。

（二）优先购买权的行使要件与限制情形

要正确行使优先购买权，需满足三个核心要件：

第一，租赁关系合法有效且处于存续期间。若租赁合同已到期或被确认无效，承租人不再享有优先购买权。

第二，出租人有出卖房屋的真实意思表示。若仅是“考虑出售”或“试探价格”，不构成触发优先购买权的条件。

第三，承租人需在“同等条件”下主张购买。这里的“同等条件”不仅包括价格，还需综合付款方式（如一次性付款与分期付款）、付款期限、担保方式等因素。例如，若第三人承诺“首付60%，剩余40%一年内付清”，而承租人仅愿“首付50%，剩余50%两年内付清”，则不满足“同等条件”。

同时，法律规定了优先购买权的例外情形：一是房屋按份共有人的优先购买权优先于承租人（因共有人对房屋的权利更密切）；二是出租人将房屋出卖给近亲属（如配偶、父母、子女等），此时基于亲情关系和家庭伦理，承租人不得主张优先购买权；三是承租人明确放弃优先购买权（需以书面或可证明的口头方式作出）。

二、典型案例解析：从争议到裁判的实践逻辑

理论的生命力在于实践。通过具体案例观察优先购买权的适用场景、争议焦点及法院裁判思路，能更直观理解这一权利的边界与价值。

（一）案例一：未履行通知义务引发的赔偿纠纷

案情概述：承租人王某租赁张某的商铺用于经营餐饮，租赁合同约定租期5年（已履行3年）。张某因急需资金，通过中介将商铺以200万元价格卖给李某，并于签约后办理了过户登记。王某得知后，以张某未通知其行使优先购买权为由，起诉要求确认张某与李某的买卖合同无效，并主张自己以同等条件购买该商铺。

争议焦点：

张某未履行通知义务是否影响买卖合同效力？

王某能否主张优先购买商铺所有权？

法院裁判：

法院经审理认为，根据《民法典》第728条，出租人与第三人订立的房屋买卖合同效力不受承租人优先购买权未被保障的影响，因此张某与李某的合同有效；同时，张某未在合理期限内通知王某，构成对王某优先购买权的侵害，应赔偿王某的损失。关于王某主张购买商铺的请求，因李某已完成过户登记并善意取得所有权（李某不知晓租赁关系存在且支付了合理对价），王某无法取得房屋所有权，仅能要求张某赔偿其因丧失优先购买机会造成的损失（如重新寻找商铺的差价、装修损失等）。

裁判要点：优先购买权受损时，承租人的救济以赔偿损失为主，而非直接否定买卖合同效力或取得房屋所有权；第三人善意取得的，承租人的物权主张无法实现。

（二）案例二：“同等条件”认定的复杂性

案情概述：承租人陈某租赁赵某的住宅，租期10年（已履行5年）。赵某计划将房屋出售，在通知陈某时明确：“房屋售价150万元，需买受人承担过户税费，且需在合同签订后30日内付清全款。”陈某回复“同意以150万元购买”，但未提及税费承担和付款时间。随后，赵某将房屋以相同价格卖给第三人钱某（钱某同意承担税费并30日内付款）。陈某起诉主张赵某侵害其优先购买权。

争议焦点：陈某是否满足“同等条件”？

法院裁判：

法院认为，“同等条件”需全面考虑价格、付款方式、履行期限、税费承担等影响出卖人利益的因素。陈某仅同意价格条款，但未明确接受税费承担和30日付款的条件，不能视为与钱某的“同等条件”。因此，赵某将房屋卖给钱某未侵害陈某的优先购买权，驳回陈某的诉讼请求。

裁判要点：“同等条件”的认定需从出卖人角度出发，综合所有影响交易实质的因素，承租人需明确接受全部条件方可行使优先购买权。

（三）案例