租金房产税计算方法.docVIP

租金房产税计算方法

一、租金房产税概述

房产税是对房产所有者或使用者征收的一种财产税，其计税方式主要有两种：从价计征和从租计征。其中，从租计征是针对房产出租行为的计税方式，即根据房产的租金收入来计算应缴纳的房产税。这种计税方式适用于将房产出租获取租金收益的纳税人，是房产税体系中与房产租赁市场直接相关的重要组成部分。

从租计征房产税的核心在于租金收入的确定，它不仅关系到纳税人的税负水平，也直接影响国家的税收征管效率。因此，准确理解租金房产税的计算方法、计税依据以及相关政策，对于房产出租方和税务征管部门都具有重要意义。

二、租金房产税的计税依据

从租计征房产税的计税依据是房产租金收入。这里的“租金收入”通常指的是出租房产所取得的全部经济利益，包括货币收入和实物收入。

（一）货币收入

货币收入是租金收入最常见的形式，即出租方通过出租房产直接获得的现金、银行存款等货币资金。例如，某企业将闲置办公楼出租给另一家公司，每月收取10万元租金，这10万元就是典型的货币形式的租金收入。

（二）实物收入

实物收入是指出租方不以货币形式，而是以实物形式取得的租金收益。例如，承租方以其生产的产品、提供的服务（如广告服务、装修服务等）抵付租金。在这种情况下，税务机关会参照同类房产的市场租金水平，核定其应纳税的租金收入。例如，某个体工商户将自有商铺出租给一家餐厅，双方约定餐厅每月向其提供价值5000元的餐饮服务作为租金，税务机关会根据该商铺所在区域的同类商铺租金行情，核定其每月的租金收入为5000元（或根据实际情况调整）。

（三）其他经济利益

除了货币和实物收入外，出租方取得的其他经济利益也应计入租金收入。例如，承租方为出租方承担的水电费、物业费、房产税等费用，或者承租方为出租方提供的免费使用设备、技术支持等。这些都属于出租方因出租房产而间接获得的经济利益，应视为租金收入的一部分。

需要注意的是，租金收入应当是不含增值税的收入。根据相关规定，房产税的计税依据是纳税人取得的不含增值税的租金收入。如果租赁合同中约定的租金为含税收入，纳税人在计算房产税时，应当将含税租金收入换算为不含税收入。换算公式为：

不含税租金收入=含税租金收入÷(1+增值税税率或征收率)

例如，某个人出租住房，每月含税租金收入为5300元（假设增值税征收率为1.5%），则不含税租金收入为：

5300÷(1+1.5%)=5300÷1.015≈5221.67元

三、租金房产税的税率

从租计征房产税的税率为12%。这是房产税暂行条例规定的法定税率，适用于大多数房产出租行为。

不过，为了支持住房租赁市场发展，国家出台了相关优惠政策，对个人出租住房的房产税税率进行了下调。根据现行政策，个人出租住房，不区分用途，按**4%**的税率征收房产税。这一优惠政策显著降低了个人出租住房的税负，有利于增加住房租赁市场的供给。

需要注意的是，这里的“个人”包括个体工商户和其他个人（自然人）。例如，某自然人将自己的一套住宅出租给他人居住，每月租金收入为3000元，那么他应缴纳的房产税为3000×4%=120元/月。

四、租金房产税的计算公式

租金房产税的计算公式相对简单，核心是将计税依据（租金收入）乘以适用税率。

（一）基本公式

应纳税额=租金收入（不含增值税）×适用税率

（二）不同情形下的计算示例

企业出租房产（非住房）

例：A公司将一栋闲置厂房出租给B公司，租赁合同约定每月租金为20万元（含税），增值税税率为9%。计算A公司每月应缴纳的房产税。

步骤1：计算不含增值税的租金收入

不含税租金收入=200000÷(1+9%)≈183486.24元

步骤2：确定适用税率（企业出租非住房，税率为12%）

步骤3：计算应纳税额

应纳税额=183486.24×12%≈22018.35元

因此，A公司每月应缴纳房产税约22018.35元。

个人出租住房

例：张先生将自己位于市区的一套两居室住房出租给小李，每月租金为4500元（含税），增值税征收率为1.5%。计算张先生每月应缴纳的房产税。

步骤1：计算不含增值税的租金收入

不含税租金收入=4500÷(1+1.5%)≈4433.50元

步骤2：确定适用税率（个人出租住房，税率为4%）

步骤3：计算应纳税额

应纳税额=4433.50×4%≈177.34元

因此，张先生每月应缴纳房产税约177.34元。

个人出租非住房（如商铺、写字楼）

例：王女士将自己购买的一间商铺出租给某品牌服装店，每月租金为8000元（含税），增值税征收率为5%。计算王女士每月应缴纳的房产税。

步骤1：计算不含增值税的租金收入

不含税租金收入=8000÷(1+5%)≈7619.05元

步骤