南澳岛地块发展定位与营销策略报告.pptVIP

*;*;*;理解这片海;*;地块综合分析;地块呈梯形坡地，南北落差较大，施工条件将受到一定限制；

北部较宽，东西侧弧面曲度较小，有利于高层建筑形态摆布，给酒店和公寓的规划布局提供了良好基础；

建筑红线毗邻天然形成的小型“内海湾”，近距离临海，尺度适宜；

地块梯形结构为南部海景资源的利用提供较大发挥空间；

东西轴线南部地块，适合低容积率产品开发。;*;项目开发的风险性和现金流重点考虑，同时要兼顾最大化的利润率。;我们的开发目标是什么？;目标梳理;*;经济硬着陆可能性低，将有力保障房地产发展的良好环境。;2010年以“控制投资过热”和“遏制房价过快上涨”为目的新一轮宏观调控正在进行。;*;项目定位体系;主要客户群：

深圳、广州＋潮汕地区中产阶层

需求特征：

置业出于短期度假、升值潜力、企业会所是置业的主要目的；

景观享受、投资价值和物业管理服务是各区域客户共同关注的置业要素；

滨海度假公寓客户重视生活体验价值，产权式酒店客户更偏向于物业投资价值；

除深圳、广州＋潮汕地区消费群体将继续壮大外，华南华东快速发展的二三线城市中产阶层也将陆续崛起，国外客户也将有所上升。

度假方式：

利用工作假期来度假，一般逗留时间较短，纯粹休闲放松，缓解工作压力。;项目定位体系;*;*;*;紧邻一线海景

全坡地立体景观

规划路网发达

市场暂无同类型产品;*;*;*;*;海景观资源;;*;*;*;*;*;*;开发节奏设计;开发核心策略;;群落聚焦—传统积累型的家族中心;*;*;*;营销阶段划分;2010年5月1日—2010年7月1日南澳县城新建商品房销售平均价格为5600元/㎡。

本项目高层公寓产品理论参考基准价格=5600×148.00%=8288元/㎡

综合核算，本项目小高层产品静态参考价格=8288元/㎡；

根据南澳市场综合加权测算并且结合本项目，确定高层公寓与县城普通住宅的价值比约为1.48，高层公寓与独栋别墅的价值比约为0.45；

综合核算，本项目独栋别墅静态参考价格=18418元/㎡;*;*;*;*;系统化管理客户资源;*;*;*;*;*;?禅室;创新营销之—著书立说;创新营销之—专属艺术品;创新营销之—迪拜式多对一专享服务;创新营销之—族徽/族训/族谱;*;*;提前的生活手册

功能??述（安防系统）/生活配套（全景版图）/会所介绍/餐饮（餐厅地址、营业时间、订餐电话）

同时在规格设置上考虑方便放在车内，以便随时取阅，特别针对劳斯莱斯、宾利等顶级车型的储物空间。;*;*;预祝项目圆满成功，开创

南澳岛旅游地产新高度！

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