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房屋及共用设施设备管理服务方案

一、总则

（一）方案目的

为规范和加强物业管理区域内房屋本体及共用设施设备的管理与服务工作，确保其完好、正常、安全运行，延长使用寿命，为业主及使用人创造安全、舒适、便捷、优美的居住和工作环境，特制定本方案。

（二）方案依据

本方案制定依据国家及地方相关法律法规、行业标准、物业服务合同以及本物业的实际情况。

（三）适用范围

本方案适用于本物业管理区域内所有房屋本体建筑及其附属构筑物、共用设施设备的日常管理、维护、保养与维修服务。

（四）基本原则

1.安全至上，预防为主：始终将人身及财产安全放在首位，建立健全安全管理制度，强化预防措施，消除安全隐患。

2.专业规范，精细管理：遵循专业技术规范和操作规程，实施精细化管理，确保管理服务质量。

3.及时高效，服务为本：建立快速响应机制，及时处理各类报修和突发情况，以业主满意度为服务导向。

4.节能降耗，绿色环保：在日常管理中融入节能降耗理念，推广环保技术和措施，降低运营成本，减少环境影响。

5.公开透明，权责清晰：管理服务过程公开透明，明确各方权责，接受业主监督。

二、房屋本体管理

（一）建筑结构管理

1.日常巡查：定期对房屋主体结构（梁、柱、板、承重墙等）进行巡查，重点关注有无沉降、裂缝、变形等异常情况。巡查频次为每月至少一次，并做好详细记录。

2.维护保养：对发现的结构微小损坏或渗漏迹象，及时安排专业人员进行评估和修复，防止问题扩大。对于涉及主体结构安全的重大问题，立即上报并采取应急措施，同时按程序启动专项维修。

（二）房屋外观管理

1.外立面巡查与维护：定期检查房屋外立面有无破损、空鼓、脱落、污染等现象。对于外墙涂料或饰面砖的局部损坏，及时进行修补；对于较大面积的污染或老化，根据实际情况制定翻新计划。

2.门窗管理：对公共区域的门窗（单元门、楼道窗等）进行定期检查，确保开启灵活、关闭严密、玻璃完好。发现损坏及时维修或更换。

3.天台、露台管理：保持天台、露台的清洁畅通，严禁堆放杂物、私搭乱建。定期检查防水层、排水口，确保无渗漏、排水顺畅。

（三）公共区域管理

1.楼道、楼梯间：保持通道畅通，无杂物堆放；定期清洁墙面、地面、扶手；确保照明灯具完好有效。

2.大堂、门厅：保持地面、墙面、天花板清洁，公共设施（如信报箱、公告栏）完好整洁。

3.公共卫生间（如适用）：每日清洁消毒，确保设施完好，通风良好，无异味、无堵塞。

（四）附属构筑物管理

对物业管理区域内的围墙、围栏、大门、小品、雕塑等附属构筑物进行定期检查和维护，确保其完好美观。

三、共用设施设备管理

（一）供配电系统

1.日常巡检：每日对高低压配电房、变压器、配电柜、电缆线路、公共照明等进行巡查，记录运行参数，确保设备运行正常。

2.定期保养：按照设备保养手册要求，对变压器、断路器、接触器、避雷器等设备进行定期清扫、紧固、检测和预防性试验。

3.应急处理：制定停电应急预案，配备必要的应急照明设备。发生故障时，迅速组织抢修，尽快恢复供电。

（二）给排水系统

1.供水系统：巡查水泵房、水箱（池）、供水管网、阀门、水表等设施，确保供水压力正常、水质达标、无滴漏。定期对水箱（池）进行清洗消毒，对水泵进行保养。

2.排水系统：定期检查排水管网、雨水井、污水井、化粪池、排水沟等，确保排水畅通。定期清淤疏通，防止堵塞和外溢。

（三）消防系统

1.日常巡查：每日对火灾自动报警系统、消火栓系统、喷淋系统、防排烟系统、应急广播、消防应急照明和疏散指示标志等进行巡查，确保设备完好有效，通道畅通。

2.定期检测与维护：按照消防规范要求，定期对消防设施设备进行功能性检测和维护保养，确保其处于良好备用状态。

3.档案管理：建立健全消防设施设备档案，记录维护保养、检测、演练等情况。

（四）电梯设备

1.日常巡检：电梯维保单位每日进行巡检，物业管理人员进行监督检查，确保电梯运行平稳、安全装置有效。

2.定期维保：监督电梯维保单位严格按照国家标准和合同约定进行定期保养，并对维保质量进行评估。

3.应急处理：设立24小时电梯应急呼叫响应机制，发生困人等故障时，迅速通知维保单位到场处置，并做好安抚工作。

（五）空调系统（如适用）

1.运行管理：根据季节和使用需求，合理开启和调节空调系统，确保室内温湿度适宜。

2.定期维护保养：对空调主机、冷却塔、水泵、风管、末端设备等进行定期清洁、检查、润滑和调试，保证系统高效节能运行。

（六）安防监控系统

1.日常巡查：对监控摄像头、录像机、门禁系统、道闸系统等进行每日巡查，确保图像清晰、记录完整、控制有效。

2.定期维护：定期对设备进行清洁、调试和检测，确保系统稳定运行。

（七）公共照明系