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2025年农村宅基地使用权确权指南

一、政策背景与目标

2025年，农村宅基地使用权确权登记工作进入全面深化阶段，主要依据《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》及2024-2025年中央一号文件关于“深化农村土地制度改革，加快宅基地确权登记颁证”的要求，旨在明晰产权归属、保障农民合法权益、激活农村土地要素，为乡村振兴提供产权支撑。

二、确权对象与范围

（一）确权对象

农村宅基地使用权确权针对的是农村集体经济组织成员（即本村村民），依法取得的用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地使用权。

（二）确权范围

1.符合规划的宅基地：在村庄建设规划区内，依法取得宅基地并建造房屋的，纳入确权范围。

2.历史遗留宅基地：1987年《土地管理法》实施前已建成房屋且至今未扩建、改建，符合“一户一宅”原则的宅基地，经认定后可确权；1987年后至2020年新《土地管理法》实施前建房的，符合分户条件或经村级组织同意的，可分类处理后确权。

3.特殊情形：

因继承房屋占用宅基地的（非本集体经济组织成员，如城镇居民），可按规定登记使用权（注明“继承取得”）；

已进城落户农民自愿退出宅基地的，不再确权，但可依法获得补偿；

违法占用耕地、生态红线等不符合规划的宅基地，不予确权（需依法拆除或整改后符合条件的除外）。

三、确权核心条件与原则

（一）“一户一宅”原则

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准（如河南：人均耕地＜1亩的地区，每户≤134㎡；人均耕地≥1亩的地区，每户≤167㎡；各地标准以地方最新规定为准）。

（二）权属合法、界址清楚、面积准确

权属来源：需有合法的宅基地审批手续（如1982年前建房的无审批文件，但符合当时政策可视为合法；1982年后需有乡镇政府或县级自然资源部门批准的用地文件）。

界址清晰：宅基地四至（东、南、西、北边界）需与相邻权利人无争议，并通过现场测绘明确坐标。

面积合规：实际占地面积不超过当地规定的标准面积（超占部分按不同情形处理，见下文）。

四、确权流程与步骤（2025年优化版）

（一）前期准备（村级组织与乡镇政府主导）

1.宣传动员：通过村公告栏、微信群、广播等方式告知村民确权政策、流程及所需材料。

2.摸底调查：村级组织对本村宅基地逐户排查，收集房屋坐落、面积、权属来源、家庭成员等信息，填写《农村宅基地摸底调查表》。

3.资料收集：村民需准备以下材料（原件及复印件）：

户口簿（证明“一户一宅”及成员关系）；

身份证；

宅基地审批文件（如用地批准书、村镇规划许可证，无文件的需提供历史建房证明，如村委会证明、老地契等）；

房屋产权证明（如旧房产证、建房合同，无证的需现场测绘）。

（二）权属调查与测绘（县级自然资源部门实施）

1.现场指界：由村委会组织相邻权利人（四邻）与申请人共同到现场，确认宅基地边界（埋设界桩或标记明显参照物），并在《宅基地权属界线协议书》上签字。

2.测绘绘图：专业测绘机构对宅基地及地上房屋进行实地测量，生成宗地图（含坐标、面积、四至）和房屋平面图，录入不动产登记系统。

（三）审核公示（村级初审→乡镇复审→县级终审）

1.村级初审：村委会对村民提交的资料及权属调查结果进行初审（重点核查“一户一宅”、权属来源合法性、界址无争议），无异议的签署意见并公示（公示期≥7日），公示内容包括户主姓名、宅基地位置、面积、家庭成员等。

2.乡镇复审：乡镇政府对村级上报的材料进行复审（核查审批手续合规性、超占面积处理情况），对争议地块组织调解（调解不成的暂缓确权）。

3.县级终审：县级自然资源部门对乡镇上报的资料进行最终审核（重点审核权属合法性、面积合规性），通过后进入登记发证环节。

（四）登记发证（不动产登记中心）

1.登记记载：对审核通过的宅基地，不动产登记机构在不动产登记簿上记载使用权人、坐落、面积、用途等信息。

2.颁发证书：向权利人颁发《不动产权证书》（注明“宅基地使用权”），证书附宗地图和房屋平面图。

五、特殊情形处理规则（2025年细化）

（一）“一户多宅”

合法情形：因继承房屋形成多宅的（如子女继承父母老宅），可确权登记（注明“继承取得”）；符合分户条件但未分户已建房的（如子女成年且独立居住），经村级组织同意并补办分户审批后，可对其中一处确权。

不合法情形：非继承或分户原因的多宅（如超占建房），超出部分不予确权，但可保留使用权（待后续政策明确处置方式）。

（二）超占面积

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前：超占部分无争议的，可按实际面积确权（历史政策宽松）。

1982-2020年：超占面积≤当地规定标准50%的，可部分确权（按标准面积登记，超占部分备注“暂不确权”）；超占＞50%的，需拆除超占部分或缴纳有偿使用费（标准由县级