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2025年房屋买卖合同纠纷调解案例集

房屋买卖合同纠纷是基层调解中的高频类型，涉及合同履行、定金退还、房屋质量、户口迁移、政策变动等多重问题。2025年，随着“保交楼”政策深化、存量房交易活跃度上升及“以旧换新”等新型交易模式推广，纠纷呈现“主体多元（开发商/中介/个人）、争议多样（违约/欺诈/政策衔接）”的特点。本集选取5类典型调解案例，结合最新法律法规（如《民法典》合同编、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2024修正）》）及调解实务技巧，提炼解决方案，为调解员、购房者及卖方提供参考。

案例一：新房交付延期纠纷（开发商违约）

关键词：逾期交房违约金、不可抗力抗辩、调解优先

基本案情

2023年10月，购房者张某与某开发商签订《商品房买卖合同》，约定购买一套期房（总价300万元），交房时间为2024年12月31日。合同明确约定“逾期超过90日，开发商按日万分之二支付违约金（最高不超过总房款5%）”。因施工进度延迟，开发商直至2025年3月15日才通知交房，逾期74天。张某要求按合同约定支付违约金（300万×0.02%×74≈4.44万元），但开发商以“冬季低温停工（不可抗力）”为由，仅同意补偿1万元物业费，双方协商未果。

争议焦点

1.开发商主张的“冬季低温停工”是否构成法定“不可抗力”免责事由？

2.违约金计算标准是否过高或违反合同约定？

调解过程与结果

调解员介入后：

1.核查事实：调取施工日志发现，当地2024年12月至2025年1月确有连续低温预警（日均气温低于-10℃），但根据《建设工程施工规范》，低温仅影响外墙保温等部分工序（非主体结构），且开发商未在合同约定期限内（交房前30日）向购房者出示“因不可抗力延期交房的书面证明”。

2.法律依据释明：根据《民法典》第590条，不可抗力需满足“不能预见、不能避免且不能克服”，且开发商需及时通知并举证。本案中低温停工虽客观存在，但未导致整体工程完全停滞（室内装修等工序可继续），且开发商未履行书面通知义务，故“不可抗力”抗辩不完全成立。

3.利益平衡：调解员提出折中方案——开发商按合同约定支付74天违约金（4.44万元），但因张某实际损失主要为租房过渡费用（约2000元/月），建议调整为“支付3个月租金补偿（6000元）+2万元物业费券（可抵扣后续费用）”，合计2.6万元；同时承诺加快办理房产证（原合同未明确时限）。张某接受方案，开发商当场签署调解协议并支付款项。

调解要点：

-不可抗力抗辩需严格审查“因果关系+通知义务”；

-违约金调整需结合实际损失（司法解释规定“过分高于损失时可请求法院/仲裁机构减少”，但调解中可灵活协商）；

-通过“货币补偿+服务权益”组合方案平衡双方利益（如物业费券替代部分现金）。

案例二：二手房户口迁移纠纷（卖方违约）

关键词：户口迁移义务、违约金约定、户籍政策衔接

基本案情

2024年6月，买家李某购买王某名下位于郑州的学区房（总价280万元），合同约定“卖方应在过户后60日内迁出房屋内所有户口，逾期每日按总房款万分之五支付违约金（最高不超过10万元）”。2024年8月完成过户后，李某发现原房主王某及其配偶的户口仍未迁出（房屋内仍有2人户口），影响其子女2025年入学报名。李某多次催促，王某以“户籍所在地派出所要求‘人户一致’（需有本地房产接收）”为由拖延，直至2025年1月仍未解决。李某要求支付违约金（280万×0.05%×150≈21万元）并立即迁出户口，王某认为违约金过高且户籍迁移非其主观故意，双方僵持。

争议焦点

1.户口迁移是否属于合同约定义务？卖方能否以“客观障碍”免责？

2.违约金标准是否合理？如何督促卖方实际履行？

调解过程与结果

调解员介入后：

1.核查合同与政策：合同明确约定“户口迁移”为卖方义务，且郑州市户籍管理规定“房屋出售后，原户主应在合理期限内迁出，新户主可申请空挂户保留（但影响学区资格）”。经核实，王某配偶户籍原在单位集体户（可迁回），但因未及时办理手续导致延迟。

2.法律依据释明：根据《民法典》第598条，出卖人应履行转移标的物所有权的义务（包括附属权益如落户权益），户口迁移虽非物权登记内容，但合同约定即具有法律效力。卖方以“客观障碍”抗辩需提供充分证据（如派出所书面拒绝证明），本案中王某配偶可迁回集体户，故“无法迁出”理由不成立。

3.利益平衡：调解员提出“分步解决”方案——

王某承诺30日内完成自身及配偶户口迁出（先迁至配偶单位集体户，再转至其父母房产）；

违约金调整为“按实际逾期天数（150日）的50%计算（280万×0.05%×150×50%≈10.5万元），但若15日内完成迁出则减免至3万元”；

李某同意若户口在2025年3月1日前迁出（不影响