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物业管理日常巡查与维护工作规范

一、引言

物业管理的日常巡查与维护工作，是保障物业正常运行、提升居住与办公环境质量、确保业主与使用人生命财产安全的基础性工作。其核心在于通过系统性、制度化、常态化的检查与预防性养护，及时发现并处理潜在问题，最大限度地减少故障发生，延长设施设备使用寿命，从而为业主与使用人提供安全、舒适、便捷的生活与工作空间。本规范旨在明确各项巡查与维护工作的标准、流程及职责，以期实现物业管理服务的精细化与规范化。

二、巡查工作的核心内容与标准

日常巡查是物业管理的“千里眼”与“顺风耳”，其范围应覆盖物业项目的各个角落，确保无死角、无遗漏。

（一）公共区域巡查

公共区域包括但不限于楼宇大堂、走廊、楼梯间、电梯厅、天台、地下室、停车场、公共卫生间等。巡查时应重点关注：

1.环境卫生：地面是否干净整洁，有无垃圾、杂物、积水、油渍；墙面、天花有无蛛网、污渍、破损、剥落；门窗玻璃是否完好、洁净，门窗启闭是否顺畅。

2.设施完好：公共照明灯具是否正常点亮，开关是否灵敏；指示标识、宣传栏是否完好、清晰、规范；座椅、垃圾桶等便民设施是否完好无损，摆放整齐。

3.秩序维护：有无违规占用、堵塞消防通道及公共区域现象；有无私拉乱接、乱堆乱放情况；有无可疑人员或异常行为。

（二）设施设备巡查

设施设备是物业的“心脏”，其正常运行至关重要。

1.电梯系统：每日巡查电梯运行状况，包括运行是否平稳，有无异响、异味；层门、轿门开关是否顺畅，有无卡顿；内召、外呼按钮是否灵敏；轿厢内照明、通风、紧急呼叫装置是否正常；年检合格标志是否在有效期内。

2.消防系统：巡查消防栓箱内设施是否齐全完好（水带、水枪、灭火器等），水压是否正常；烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮是否完好，有无误报；消防应急照明、疏散指示标志是否完好有效；消防通道是否畅通，防火门是否处于正常关闭状态。

3.给排水系统：检查生活水泵、排污泵运行是否正常，有无异响；各类阀门开关是否灵活，有无滴漏现象；公共区域水龙头、拖把池、地漏是否完好通畅；地下室、集水井有无积水。

4.强弱电系统：巡查高低压配电房设备运行状况（仪表指示、有无异响异味、温度是否正常）；公共区域配电箱（柜）有无跳闸、过热现象，线路连接是否牢固；应急发电机是否处于良好备用状态。

5.公共照明：除公共区域照明外，还应包括园区路灯、景观灯等，确保其正常工作，损坏及时更换。

（三）绿化与清洁巡查

1.绿化养护：检查绿植生长状况，有无病虫害、枯死现象；草坪修剪是否整齐，杂草是否得到有效控制；灌木、乔木修剪是否美观，有无枯枝败叶需要清理；灌溉系统是否正常工作。

2.清洁卫生：除公共区域日常清洁外，还应关注垃圾收集与清运是否及时，垃圾桶（站）是否清洁无异味；特殊区域（如垃圾中转站、卫生间）的清洁消毒是否到位。

三、维护工作的基本要求与流程

巡查是发现问题的手段，维护则是解决问题、预防问题扩大化的关键。

（一）维护工作原则

1.预防性维护为主：根据设施设备的特性及使用情况，制定合理的预防性维护计划并严格执行，如定期润滑、紧固、清洁、调试等，将故障消灭在萌芽状态。

2.及时性：对于巡查中发现的一般问题，应在规定时限内予以处理；对于紧急情况（如跑水、停电、电梯困人等），须立即启动应急预案，组织力量抢修。

3.规范性：维护操作应严格遵守相关技术规范和安全操作规程，确保人身和设备安全。使用合格的维修材料和备件。

4.记录完整：详细记录维护工作的内容、时间、所用材料、处理结果等信息，形成闭环管理。

（二）常见问题处理流程

1.发现问题：巡查人员在工作中发现问题，立即在《巡查记录表》中详细记录，包括问题位置、现象描述、发现时间等。

2.评估与上报：根据问题的性质和严重程度，判断是否需要立即处理或上报。一般问题由巡查人员或维修班组按职责范围处理；重大或紧急问题须立即上报物业负责人，并采取必要的应急措施。

3.组织实施：物业负责人根据问题情况，安排相关人员或外包单位进行维修处理。明确维修责任人、完成时限和质量要求。

4.过程监督：对维修过程进行必要的监督检查，确保维修工作按计划和标准进行。

5.验收与闭环：维修完成后，由相关负责人或经办人进行验收。验收合格后，在记录中注明处理结果及验收情况，完成闭环。

四、人员职责与工作保障

（一）人员职责

1.巡查人员：熟悉所负责区域的物业情况及巡查要点，严格按照规定的频次和路线进行巡查，认真填写巡查记录，对发现的问题及时上报和初步处理。

2.维修人员：具备相应的专业技能和资质，熟悉各类设施设备的性能及维护要求，接到维修任务后及时响应，按规范进行操作，确保维修质量。

3.主管/负责人：制定巡查与维护计划，合理安排人力物力；对巡查记