华润沈阳华润橡树湾营销策略思路.pptVIP

橡树湾营销思路;思考：寻找市场发力点

项目推广即将启动，

我们在思考原定的推广思路，是否吻合变化的市场环境。

橡树湾原有价值体系，是否能够打动客户。

因此，结合市场及产品情况，

我们重新对橡树湾的价值体系进行梳理，找到项目的核心卖点，并结合项目的推广进度，进行分阶段推出。

;角度：线索整合;一、市场环境;1、【地块属性】

项目所在地块，周边配套不完善，加之荷兰村、靓马新村等项目的影响，使得地块形象较差。区域内虽然有魅力之城、老街坊、上林湾的注入，仍未扭转该地块的低端、落后形象。

与长白、浑南、沈北等区域相比，项目所处地块缺乏鲜明的政策引导支持，未来发展无法赢得客户信服。

;2、【产品属性】

北部区域产品线分布多为高层、小高、洋房混搭形式。中档项目之间竞争激烈，没有较为纯粹的高端产品形态，虽然老街坊有联排产品，但由于数量少、形象差，没有建立起高端的形象。;1、板块内处于中端、中低端项目混战搏杀中。橡树湾应该规避同类产品竞争，以更高端的产品形态启动市场，彻底拔高项目定位，脱离混战局面。

2、让消费者认识并接受丁香湖版块价值，需要长期的过程，因此，橡树湾的核心传播价值点，应该指向对地段及配套要求最低的人群上。

3、北部高端人群，需要一个代表项目来匹配自己身份的标签。领军项目的建立，不仅可以吸引区域内的高端客户，还能吸引城市中的高端人群来此置业。;二、产品根基;湖区生态条件优越、空气清新、含氧量高；面积是秀湖的三倍。是代表世界级人居境界及稀缺资源的占有；;1、橡树湾一期主要产品以联排别墅及叠庭别院两大产品线为主。在区域内是首个高端产品形态比重最大的项目。

2、橡树湾是距离丁香湖最近，无论在区域内部，还是外部，均是占据绝对稀缺资源的项目。

3、橡树湾，周边拥有丁香湖、六零灌渠、767库，一期绿化率为63%，容积率仅为1.3，是居住密度最低，生态价值最好的项目。;橡树湾核心价值点1—高端;橡树湾核心价值点2—稀缺;橡树湾核心价值点3—低密;橡树湾09年推广方向;三、营销手法;推广的几个关键点！;支点——区域运营。炒热丁???湖价值，塑造湖资源的稀缺性及临湖而居身份感。制造“长白岛”效应。;冲击——抓住“示范区开放”“开盘”等关键营销节点，通过品质鉴证、品位样板，充分展示项目品质。;推广节奏！;传播任务：承接“大时代、大格局、大沈阳”品牌落地后的置地品牌提升;1;传播主题：主要强化两方面内容.

一是从湖居价值的尊贵、稀缺、生态等角度，阐释临湖而居的优势。

二是承接地块湖居价值后，紧密导入“城市湖区，类别墅生活”传播主题，塑造橡树湾的生活调性及高端的居住理念。

;;;任务：全面释放产品力优势，引爆市场，促使成交。

;动作2：橡树湾生活节启幕——示范区开放;传播：产品细节品质全面公开，从规划、建筑、景观等多维度阐释橡树湾的品质所在。

深入挖掘项目卖点，放大低密、庭院、宽景等独特优势。;阶段创意表现方向;;任务：客户维护，种子计划

动作：系列客户维护活动;四条线索！;物料筹备！;TheEnd