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2025年拍卖师农用地产权价值评估与市场潜力分析专题试卷及解析1

2025年拍卖师农用地产权价值评估与市场潜力分析专题试

卷及解析

2025年拍卖师农用地产权价值评估与市场潜力分析专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在进行农用地产权价值评估时，以下哪项因素对土地价值的影响最为直接和显

著？

A、当地气候条件

B、土地承包经营权的剩余年限

C、周边农作物的市场价格

D、农民的耕作技术水平

【答案】B

【解析】正确答案是B。土地承包经营权的剩余年限直接决定了权利人能够从土地

上获取收益的时间长度，是产权价值评估的核心要素之一。A、C、D项虽然也会影响土

地的实际收益，但属于间接影响因素，其作用需要通过影响土地的产出和收益来体现，

不如产权年限直接。知识点：农用地产权价值构成要素。易错点：考生容易混淆直接影

响因素和间接影响因素，可能会选择C（农作物价格），因为它与收益密切相关，但产

权的时限性是价值存在的前提。

2、根据《中华人民共和国农村土地承包法》，耕地承包期为多久？

A、15年

B、30年

C、50年

D、70年

【答案】B

【解析】正确答案是B。《农村土地承包法》明确规定，耕地的承包期为三十年。草

地、林地的承包期分别为三十年至五十年和三十年至七十年。这是评估农用地价值时必

须掌握的法律基础。知识点：农村土地承包法定期限。易错点：考生可能将耕地与林地、

草地的承包期混淆，或者误记为其他不动产的年限，如住宅建设用地使用权70年。

3、在评估一块用于粮食生产的农用地市场潜力时，以下哪个宏观政策信号最应被

重点关注？

A、城市房地产开发调控政策

B、国家粮食最低收购价政策

C、新能源汽车补贴政策

D、跨境电商税收优惠政策

【答案】B

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【解析】正确答案是B。国家粮食最低收购价政策直接保障了粮食生产的基本收益，

是稳定农用地价值、预测其未来市场潜力的关键宏观指标。A、C、D项虽然也是重要

的经济政策，但与农用地尤其是粮食生产地的直接关联度较低。知识点：宏观政策对农

用地价值的影响。易错点：考生可能觉得房地产政策会影响土地价值，但要注意农用地

和建设用地的性质与市场机制完全不同，必须关注与农业生产直接相关的产业政策。

4、在市场比较法评估农用地价值时，对可比案例进行修正，最重要的修正项是？

A、交易日期修正

B、土地面积修正

C、区位条件修正

D、交易情况修正

【答案】C

【解析】正确答案是C。农用地的价值对区位条件（如与市场、交通、水源的距离）

极为敏感，不同区位的土地生产成本和产品销售价格差异巨大，因此区位条件修正是最

为关键的修正项。A、B、D项虽然也是必要的修正步骤，但其影响权重通常小于区位

因素。知识点：市场比较法在农用地评估中的应用。易错点：考生可能认为交易日期修

正最重要，因为价格会随时间波动，但对于农用地而言，空间上的区位差异往往比时间

上的价格波动对价值的影响更为根本。

5、拍卖师在主持农用地使用权拍卖时，发现竞买人报价远低于评估价，此时最不

应采取的做法是？

A、宣布暂停拍卖，与委托人沟通

B、强调土地的潜在增值空间和稀缺性

C、宣布流拍，立即结束拍卖程序

D、提醒竞买人该评估价的合理性依据

【答案】C

【解析】正确答案是C。拍卖师有义务为委托人争取最大利益，在报价不理想时，应

首先尝试通过合法合规的方式引导价格，如暂停沟通、再次强调价值等。直接宣布流拍

是最后手段，不应是首选，尤其是在现场还有引导空间的情况下。知识点：拍卖师的职

责与拍卖技巧。易错点：考生可能认为评估价是底线，低于评估价就该流拍，但评估价

是参考而非绝对标准，拍卖师应积极促成交易，而非轻易放弃。

6、农用地“三权分置”改革中的“三权”指的是？

A、所有权、承包权、经营权

B、占有权、使用权、收益权