【金融街-2025研报】房地产行业深度报告：房地产行业：量价延续下行，“控增量”开发投资持续回落.pdfVIP

行业研究|房地产

证券研究报告/行业研究/行业深度2025年12月25日

强于大市（维持)

房地产行业：量价延续下行，“控

增量”开发投资持续回落

——房地产行业深度报告行业指数与大盘走势对比

研报摘要

新房供给略有改善，高基数影响11月销售同比下降。新房供给有所

改善，尤其是11月下旬，为备战12月年终收官，11月重点35城商品

住宅上市6.4万套，较10月有所增加。同10月类似，11月缺少政策刺

激，市场需求自然回落，高基数效应下销售同比下滑；政策方面，政治

局会议召开未提房地产，中央经济工作会议定调房地产因城施策控增量、

去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等，深化住

房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。12月24日，北京调整

限购政策，非京籍家庭五环内购房社保或个税年限“3年”改“2年”，证券分析师

降低购房门槛，其他核心城市有望开启新一轮政策优化。

蔡萌萌

价格仍不乐观，一线城市房价下行压力加大。11月一线城市新房、二S0670524110001

手房价格指数同比环比降幅均扩大，仍在消化过往上行周期累计的涨幅。caimengmeng@

新房方面，上海核心区域持续供给，为上海新房价格上涨注入动力，北

联系人

京、广州、深圳新房价格指数则进一步下降；二手房方面四大一线城市

二手房价格指数进一步下跌。

房地产开发投资持续下行，未见拐点。11月中国房地产开发投资累计

同比下降15.9%，降幅较前月进一步扩大，拖累固定资产投资总量增长。

投资建议：销售延续下行，房价止跌回稳仍有压力，市场对于政策出台

的期许仍需关注，尤其是房贷利率调整、商品房收储、城市更新等政策

的落地进展。从地产股的角度来看，（1）关注老库存减值计提充分，核

心区域新增货值充足的开发商，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、

华润置地、中国金茂等；（2）恒隆地产、太古地产等商业运营能力突出

的开发商在存量时代价值有望进一步凸显；（3）二手房成交占比提升下

关注中介机构的布局机会，如贝壳-W、我爱我家。建议关注相关ETF

如华宝中证800地产ETF、南方中证全指房地产ETF、博时恒生港股通

高股息率ETF。

风险提示：商品房销售不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；商

品房去库存不及预期风险

请仔细阅读报告末页声明

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目录

一、新房供给环比有所改善，多地二手房价延续调整4

（一）11月新房供给环比改善，高基数影响销售同比下滑4

（二）需求自然回落，11月二手房成交同比下降5

（三）一线城市房价下行压力增大6

（四）去库存稳步推进10

“”11