2025年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（1220）.docxVIP

土地估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

下列关于基准地价的表述中，正确的是（）。

A.基准地价是某一时点的宗地价格

B.基准地价是区域平均价格

C.基准地价仅适用于商业用地

D.基准地价不包含土地开发程度差异

答案：B

解析：基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期土地使用权区域平均价格（《城镇土地估价规程》）。选项A错误，基准地价是区域平均价而非宗地价格；选项C错误，基准地价涵盖商业、居住、工业等多种用途；选项D错误，基准地价需明确土地开发程度（如“五通一平”）。

市场比较法中，交易情况修正的核心目的是（）。

A.消除交易时间差异对价格的影响

B.排除特殊交易行为对价格的干扰

C.调整区域因素差异导致的价格偏差

D.修正个别因素造成的价格差异

答案：B

解析：交易情况修正是为了排除交易行为中的特殊因素（如亲友间交易、急于出售等）对可比实例价格的影响，使可比实例价格更接近正常市场价格（《城镇土地估价规程》4.3.2）。选项A是交易日期修正的目的；选项C、D是区域因素和个别因素修正的目的。

成本法评估土地价格时，土地取得费不包括（）。

A.征地补偿费

B.拆迁安置补助费

C.土地开发费

D.土地使用权出让金（协议出让）

答案：C

解析：土地取得费是指为取得土地使用权而支付的费用，包括征地补偿费、拆迁安置补助费、土地使用权出让金等（《城镇土地估价规程》5.2.1）。土地开发费是对土地进行开发投入的费用（如通路、通电等），属于成本法中的开发成本，而非土地取得费。

土地还原率的确定通常不考虑（）。

A.土地投资风险

B.土地纯收益

C.社会平均投资收益率

D.土地使用年期

答案：B

解析：土地还原率是将土地纯收益还原为土地价格的比率，其确定需考虑投资风险、社会平均收益率、土地使用年期等因素（《城镇土地估价理论与方法》）。土地纯收益是还原的对象，而非还原率的影响因素。

下列用地中，最适合采用收益还原法评估的是（）。

A.待开发的工业用地

B.政府机关办公楼用地

C.出租的商铺用地

D.未利用的荒草地

答案：C

解析：收益还原法适用于有稳定收益或潜在收益的土地（如出租的商铺、写字楼等）。选项A适合剩余法；选项B无直接收益；选项D无稳定收益，故排除。

城镇土地分等定级中，“道路通达度”属于（）。

A.自然因素

B.社会因素

C.区域因素

D.个别因素

答案：C

解析：区域因素指影响某一区域内土地价格的共同因素（如交通条件、基础设施等），道路通达度属于区域因素中的交通条件（《城镇土地分等定级规程》3.2）。个别因素是宗地自身的特征（如面积、形状）。

划拨土地使用权价格评估时，需扣除的主要费用是（）。

A.土地取得费

B.土地开发费

C.土地增值收益

D.土地出让金

答案：D

解析：划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-应缴纳的土地出让金（《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》）。其他选项是成本法中的构成部分，非划拨地价扣除项。

土地估价报告的有效期通常为（）。

A.3个月

B.6个月

C.1年

D.2年

答案：C

解析：根据《城镇土地估价规程》，土地估价报告的有效期一般为1年，自估价基准日起算。

剩余法评估待开发土地价格时，假设开发完成后的房地产总价应采用（）。

A.过去3年的平均价格

B.估价时点的市场价格

C.未来开发完成时的市场价格

D.政府公布的指导价格

答案：C

解析：剩余法需预测开发完成后房地产的市场价格（通常为未来开发完成时的价值），需考虑开发周期内的价格变动（《城镇土地估价理论与方法》）。

下列不属于土地估价原则的是（）。

A.替代原则

B.贡献原则

C.合法原则

D.均衡原则

答案：D

解析：土地估价原则包括替代原则、最有效利用原则、合法原则、贡献原则、预期收益原则等（《城镇土地估价规程》3.3）。均衡原则是经济学概念，非土地估价专用原则。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

影响土地价格的区域因素包括（）。

A.宗地形状

B.交通条件

C.基础设施状况

D.环境质量

答案：BCD

解析：区域因素指影响某一区域内土地价格的共同因素（如交通、基础设施、环境质量等）；宗地形状属于个别因素（宗地自身特征）。

市场比较法中，选取可比实例需满足的条件有（）。

A.与估价对象用途相同

B.交易日期与估价时点相差不超过2年

C.处于同一供需圈

D.交易类型为正常买卖

答案：ACD

解析：可比实例需满足用途相同、同一供需圈、交易类型正常、交易日期接近（通常不超过1