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商品房认购书性质及案例

引言

在商品房交易过程中，认购书是买卖双方在签订正式《商品房买卖合同》前常见的过渡性文件。从购房者缴纳“定金”锁定房源，到开发商通过认购书明确交易意向，这份看似简单的书面协议实则承载着重要的法律意义。实践中，因认购书引发的纠纷屡见不鲜，争议焦点往往集中在“认购书究竟是预约合同还是本约合同”“定金条款是否有效”“未签正式合同责任如何划分”等问题上。本文将围绕商品房认购书的法律性质展开分析，结合典型案例探讨其在司法实践中的认定标准，并为交易双方提供实务建议，以期帮助读者更清晰地理解认购书的法律定位与风险防范要点。

一、商品房认购书的法律性质界定

要解决认购书相关争议，首先需明确其法律性质。根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，认购书的性质主要分为“预约合同”与“本约合同”两类，二者的核心区别在于是否具备直接履行的条件。

（一）预约合同：为订立本约而设立的担保性协议

预约合同是指当事人约定在将来一定期限内订立本约合同的合同。商品房认购书若被认定为预约合同，其核心目的是固定交易机会、约束双方在约定期限内签订正式《商品房买卖合同》。这类认购书通常仅约定交易的初步意向，如房屋位置、面积、单价等基本信息，但未明确付款方式、交付时间、产权办理等关键条款。

例如，某认购书中可能仅写明“买受人认购某小区X栋X单元X室，建筑面积约100平方米，单价1.5万元/平方米，总价款150万元，买受人需在7日内支付首付款并签订正式合同”。此类条款未涵盖《商品房销售管理办法》规定的“交付使用条件及日期”“办理产权登记有关事宜”等必要内容，因此属于预约合同。其法律意义在于，双方需按认购书约定的条件继续磋商，若一方无正当理由拒绝签订本约，则需承担预约合同的违约责任（如适用定金罚则）。

（二）本约合同：具备直接履行效力的正式交易协议

本约合同是指当事人之间直接设立、变更、终止民事法律关系的合同。若认购书内容完整，明确了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款（包括当事人名称、商品房基本状况、销售方式、价款及支付方式、交付使用条件及日期、违约责任等），且出卖人已按约定收受购房款（如收取首付款或全款），则可能被认定为本约合同。此时，认购书直接具备《商品房买卖合同》的效力，双方无需再签订正式合同，可依据认购书内容履行权利义务。

例如，某认购书除约定房屋位置、面积、总价外，还明确“买受人应于签订本认购书时支付50%房款（75万元），剩余50%通过银行贷款支付；出卖人应于次年6月30日前交付经验收合格的房屋，逾期交房按日万分之三支付违约金”。此类条款已涵盖交易的核心要素，且开发商实际收取了部分房款，司法实践中通常会认定其为本约合同。

（三）区分标准：“是否具备本约主要条款”与“是否实际履行”

司法实践中，判断认购书是预约还是本约，主要依据两个标准：一是内容完整性，即是否包含法律规定的本约必要条款；二是履行情况，即出卖人是否已收受购房款。最高人民法院在相关司法解释中明确：“当事人签订的认购书、订购书、预订书等，如果具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”这一规定为司法裁判提供了明确指引。例如，若认购书中仅约定了房号和单价，但未明确付款方式，即使开发商收取了“定金”，也可能被认定为预约；反之，若认购书详细约定了交付时间、违约责任，且开发商收取了首付款，则更可能被认定为本约。

二、商品房认购书常见争议类型及法律分析

尽管法律对认购书性质有明确界定，但实践中因交易双方对条款理解不一致、开发商违规操作等问题，仍易引发以下几类争议。

（一）认购书效力争议：未取得预售许可的法律后果

根据《城市房地产管理法》规定，商品房预售需取得预售许可证。若开发商在未取得预售许可的情况下与购房者签订认购书，该认购书的效力如何认定？司法实践中，此类认购书通常被认定为无效。例如，某开发商为快速回笼资金，在未取得预售许可时与购房者签订认购书并收取定金，后因手续不全无法开盘，购房者要求退还定金。法院审理认为，开发商未取得预售许可即进行预售行为违反法律强制性规定，认购书无效，开发商需返还购房者已支付的定金及利息。需注意的是，若开发商在起诉前取得预售许可，认购书效力可能被补正为有效，这也是实践中开发商常利用的“时间差”。

（二）定金条款争议：“定金罚则”的适用边界

认购书中最常见的条款是“买受人支付定金XX万元，若未按时签订正式合同则定金不退；若出卖人将房屋另售他人则双倍返还定金”。但“定金罚则”的适用需满足严格条件：其一，定金需明确约定为“立约定金”（即为担保签订本约而设立）；其二，拒绝签订本约的一方需存在“恶意”，如无正当理由变更认购书已约定的条款。例如，购房者张某与开发商签订认购书并