地下室买卖协议.docxVIP

地下室买卖协议

一、交易主体的明确与核实

协议的开篇，首要任务是清晰界定交易双方的身份信息。对于卖方而言，需明确其是否为地下室的合法权利人，通常应包括姓名（或名称）、身份证件号码（或统一社会信用代码）、联系地址及方式。若卖方为单位，还需注明其法定代表人或授权代表。买方信息亦需同等详尽。

至关重要的是，协议中应明确卖方对所售地下室享有合法的处分权。这意味着卖方需承诺其提供的产权证明文件（如不动产权证）真实、有效，且该地下室不存在抵押、查封、共有权益争议或其他任何权利限制情况，除非已向买方如实披露并获得买方认可。

二、交易标的物：地下室基本情况的详尽描述

对地下室本身的描述必须精准无误，这是避免后续争议的关键。

首先是坐落位置，应具体到门牌号及地下室的具体编号或方位。

其次，也是最为核心的，是地下室的产权状况。需明确该地下室是否拥有独立的不动产权属证明，即通常所说的“房产证”。若有，需注明产权证号、登记机构。若无独立产权证，其权利来源为何？是依附于地上建筑物的附属设施，还是基于其他合法的使用权协议？这直接关系到交易的合法性和买方权利的保障程度。

土地使用权性质也需注明，是国有出让、划拨还是其他，以及土地使用年限（若适用）。

建筑面积与套内面积（若有）应明确标注，并注明面积的测量依据，如是否为不动产权证书记载面积或具有资质的测绘机构出具的报告。对于面积差异的处理方式，也应事先约定，例如按照实测面积结算，多退少补等。

三、交易价款及支付方式的清晰约定

交易总价款的金额应以大写中文数字和阿拉伯数字同时列明，确保无歧义。

支付方式是协议的重点之一，需明确是一次性付款、分期付款还是按揭贷款（若地下室性质允许按揭）。

若为分期付款，需详细约定每期付款的金额、支付时间节点及对应的付款条件。例如，定金的支付金额、时间，首付款的支付比例、时间及前提（如卖方已结清相关欠费），尾款的支付时间（如过户完成后）等。

支付账户信息，包括收款方户名、开户行、账号，均需清晰提供。

四、地下室的交付标准与交付时间

地下室的交付不仅是实物的交接，也包括相关权利凭证的交付。

协议中应明确交付时间，以及交付时地下室应达到的标准。例如，是否为毛坯交付、简装交付或精装交付（若有装修），附属设施设备（如照明、给排水、通风系统等）的数量、品牌及完好状况。对于已装修的地下室，应列明装修、附属设施、设备的清单作为协议附件。

交付时，双方应签署《地下室交接确认书》，对水、电、燃气（若有）、物业管理等费用的结算截止日期及方式作出明确约定，通常以交接日为界，之前由卖方承担，之后由买方承担。

五、产权过户（或使用权转移）相关事宜

若地下室拥有独立产权且允许交易过户，协议中必须明确过户责任方、协助义务、办理期限及所需税费的承担方式。税费承担是交易中的敏感点，应逐项列明，如增值税、个人所得税（或企业所得税）、契税、印花税、登记费等，由哪一方承担，或按国家规定各自承担。

若地下室不具备独立产权过户条件，而是使用权的转让，则需明确使用权的期限、转让的范围、双方在使用权转移过程中的权利义务，以及原使用权协议中卖方权利义务的概括转移等问题，并确保该转让行为不违反原使用权协议的约定及相关法律法规的强制性规定。

六、双方的权利与义务

卖方的主要权利义务：有权收取房款；保证对地下室拥有合法处分权，产权（或使用权）清晰；按约定交付地下室及相关文件；如实告知地下室的已知瑕疵；配合买方办理产权过户（或使用权转移）手续等。

买方的主要权利义务：有权按约定接收符合标准的地下室及相关权利凭证；按约定支付购房款；配合卖方办理相关手续；遵守物业管理规定等。

七、违约责任条款的设定

违约责任是保障协议履行的“牙齿”。应针对不同违约情形约定相应的违约责任。

例如，卖方逾期交付地下室或逾期协助办理过户（或使用权转移）手续，应承担何种违约责任（如每日按已付房款的一定比例支付违约金，逾期超过一定期限买方有权解除合同并要求卖方赔偿损失等）。

买方逾期支付购房款，应承担何种违约责任（如每日按逾期应付款的一定比例支付违约金，逾期超过一定期限卖方有权解除合同并没收定金或要求买方赔偿损失等）。

特别重要的是，若卖方故意隐瞒地下室的重大权利瑕疵（如查封、抵押未告知）或物理瑕疵，导致买方无法实现合同目的，买方有权解除合同并要求卖方承担惩罚性赔偿责任。

八、不可抗力条款

协议中应约定，因不可抗力（如地震、战争等不能预见、不能避免且不能克服的客观情况）导致任何一方无法履行协议义务的，遭遇不可抗力一方应及时通知对方，并在合理期限内提供证明，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，或延迟履行。

九、争议解决方式

明确约定，因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先友好协商解决；协商不成的，应通过何种途径解决——是提交某仲裁委员会仲裁，还是依法向有