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北京世纪华夏资产管理龙房商道商业街项目（一）

目录

报告摘要3

1项目本情况6

2投资环境、宏观经济市场与商业市场分析6

2.1北京市概况及投资环境分析6

2.2北京市宏观经济进展本情况6

2.3北京市商业进展现状分析6

2.4北京市商业地产市场的本情况12

2.5北京市商业地产市场进展总结19

3商业地产项目开发的政策、法律及规划根据19

4立地开发条件19

4.1项目立地条件19

4.2项目地块本指标20

4.3商业区位及道路交通20

4.4邻近商业及生活配套29

4.5市政础及公建配套设施30

4.6立地综合评述31

5项目所在区域商业地产的开发、出售、出租经营情况31

5.1供给分析31

5.2需求分析34

5.3租售分析38

5.4对项目所在区域的商业地产开发的总体评价41

5.5商业用房项目SWOT分析42

6项目定位及设计建议44

6.1市场定位44

6.2产品定位50

6.3目标客户定位54

7项目综合分析57

报告摘要

1、项目概况

龙房商道项目是北京龙鼎华房地产开发公司在北京东四环窑洼湖地区开发

的大型商业地产项目，占地46亩，通过前期初步设计，计划建设面积约为6万

平方米，拟建成东部地区的一个标志性的购物中心。

2、项目分析结果

通过对项目的自身条件与市场环境的分析，对本项目推断如下：

2.1项目优势

＞项目位于规划中的环四环商业带上，交通的通达性与通畅性均好；

＞项目周边已经有一定规模与层次的居民住宅落成，形成本消费；

＞项目西靠CBD商务人群，东接堡头边缘集团，未来顾客数量充足；

＞燕莎OUTLETS的开业形成初步且能够互补的商业氛围与充足客流;

＞项目前期良好的规划设计，将能充分灵活地满足商家与商户的需求;

＞开发商的商业物业持有经营原则使得本项目商业运营管理更易成功。

2.2项目劣势

＞项目虽在四环路边，但由于周边建筑与道路问题造成了展示性不佳；

＞项目自身及周边目前正处于待开发阶段，商业成长需要一定的时间；

＞项目周边的础设施相对不完善，窑洼湖桥的改善需要一定的时间；

＞项目现有的商业规划体量稍小，难以形成具有震撼力的规模化优势。

2.3项目机会

＞商业进展的良好形势与WTO的开放，四环商业带正初现端倪；

＞项目位于速成长的环四环商业带，将成为四环重要商业设施之一；

＞项目处于规划中的CBD东扩范围与重点区域，未来区域潜力巨大；

＞与OUTLETS等商业的业态错位互补，将可能形成+的效果；

＞项目区域的四、五环间的商业空缺，可能通过本项目的成功开发填补；

＞未来项目周边众多楼盘的兴建与人口入住，将使本项目基本商圈扩大。

2.4项目威胁

＞未来东边三、四、五环之间商业进展的竞争关系将造成一定的威胁；

＞处于城市节点中心的华贸中心20万平方米商业对本项目的分流作用；

＞项目周边楼盘商业（如世纪华侨城）对木项目客流具一定的分流作用。

综上所述，我们的结论是：项目区位未来展方向良好，潜力巨大，本项目将拥

有良好的展空间。

3、项目定位建议

3.1项目整体定位

为6万平方米，拟建成东部地区的一个标志性的购物中心。

为了更好的对龙房商道项目进行定位与规划，北京龙鼎华房地产开发公司

委托北京世纪华夏资产管理有限公司作为顾问方：对项目进行调研分析，并根据

分析结果对项目进行定位，提交可行性研