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强制执行“唯一住房”例外案例

引言

在民事执行领域，“唯一住房”的执行问题长期是社会关注的焦点。一方面，生效法律文书的权威需要维护，债权人的合法权益亟待实现；另一方面，被执行人的基本居住权作为生存权的重要组成部分，必须得到法律的妥善保护。传统司法实践中，“唯一住房不得执行”的观念深入人心，但随着社会经济发展和法治理念的深化，法律逐渐明确了“唯一住房可执行”的例外情形，既避免“老赖”以“唯一住房”为由逃避债务，又确保执行措施不突破生存权保障的底线。本文通过梳理法律依据、类型化分析例外情形、结合典型案例实证研究，系统探讨“唯一住房”强制执行的例外规则，揭示其背后的法治逻辑与实践价值。

一、唯一住房强制执行的法律基础与传统限制

（一）“唯一住房”的法律界定与执行原则

“唯一住房”并非严格的法律术语，通常指被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋。根据相关司法解释，判断是否为“生活所必需”需结合房屋面积、居住人数、当地人均居住水平等因素综合认定。例如，若被执行人名下仅有一套住房，但该房屋面积远超当地人均居住标准（如五口之家居住200平方米的房屋），或被执行人已成年子女另有住房却仍占用该房屋，则可能不被认定为“生活所必需”。

传统执行实践中，基于对生存权的优先保护，法院对“唯一住房”的执行持审慎态度。早期司法解释曾明确“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。这一规定的核心逻辑是：债权实现固然重要，但生存权作为最基本的人权，应优先于普通债权受到保护。这一原则在很长一段时间内成为“唯一住房不得执行”的法律依据，也被部分债务人利用，通过转移财产、虚假诉讼等方式制造“唯一住房”假象，逃避债务履行。

（二）例外规则的必要性与法律演进

随着执行难问题的凸显，“唯一住房不得执行”的绝对化适用逐渐显现弊端。例如，一些被执行人名下虽仅有一套住房，但价值远高于普通住房，或其长期拖欠巨额债务却住着豪宅；部分债权人因无法执行“唯一住房”，生效判决沦为“法律白条”，严重损害司法权威。在此背景下，法律开始逐步确立“唯一住房可执行”的例外规则。

相关司法解释的修订体现了这一演进：从“不得拍卖、变卖或抵债”到“可以查封，但需保障被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋”，再到明确“对超过生活所必需的居住房屋，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。这一变化标志着法律从“绝对保护生存权”转向“生存权与债权的合理平衡”，为“唯一住房”的例外执行提供了明确依据。

二、例外情形的类型化分析

（一）被执行人有其他居住保障的情形

若被执行人虽名下仅有一套住房，但通过其他方式已获得居住保障，则该“唯一住房”可作为执行标的。常见情形包括：其一，被执行人成年子女、父母等近亲属名下有可供其居住的房屋；其二，被执行人已将其他房产转移、赠与他人以逃避债务；其三，被执行人长期租赁他人房屋居住，其名下“唯一住房”处于空置状态。

例如，李某因借贷纠纷被债权人起诉，法院判决其偿还100万元债务。执行阶段查明，李某名下仅有一套80平方米住房，但经调查发现，李某的儿子在同一小区另有一套100平方米住房，且李某长期与儿子共同居住，其名下住房已闲置两年。法院认定李某有其他居住保障，最终对该“唯一住房”启动评估拍卖程序。

（二）唯一住房明显超过生活必需标准

判断“明显超过生活必需”需结合当地人均居住面积、家庭人口数量等因素。例如，某地区人均居住面积标准为30平方米，若被执行人家庭为3口人，其“唯一住房”面积超过90平方米（30×3），则可能被认定为“明显超过”。此外，房屋的价值也是重要考量因素，若房屋市场价值远高于当地普通住房价格，即使面积未超标准，也可能被认定为“非生活必需”。

典型案例中，张某因合同纠纷需赔偿债权人200万元，其名下仅有一套180平方米的住房（当地人均居住面积35平方米，张某家庭2口人）。法院经评估，该房屋市场价值约400万元，远超当地普通住房价值。法院认为，该房屋不仅面积超过生活必需标准（35×2=70平方米），且价值显著高于债务金额，符合例外执行条件，最终拍卖后扣除预留租金及执行费用，剩余款项用于清偿债务。

（三）债权人为被执行人预留生活保障的情形

为平衡债权实现与生存权保护，法律规定申请执行人需为被执行人及其所扶养家属预留必要的租金或提供临时住房。例如，申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准，为被执行人预留5-8年的租金，或提供一套面积、位置符合基本生活需求的住房，则“唯一住房”可被执行。

以王某与赵某的借贷纠纷为例，王某欠赵某150万元未还，其名下仅有一套60平方米住房（家庭3口人，当地人均居住面积30平方米，该房屋面积未超标准）。赵某向