2025年房地产估价师《房地产评估案例》模拟测试卷（附答案）.docxVIP

2025年房地产估价师《房地产评估案例》模拟测试卷（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、

某城市中心区域有一栋办公楼，建筑面积为8000平方米，建成于1990年，结构类型为框架结构，土地使用权年限为40年，于2005年取得。该办公楼共12层，其中1-5层为商业裙楼，出租率约为90%，每层建筑面积为1000平方米；6-12层为办公楼层，目前空置，计划整体出租用于办公。业主委托评估机构对该办公楼在2024年10月的市场价值进行评估，评估目的为产权转让。

评估人员收集到以下信息：

1.市场上类似商业裙楼租赁市场价格约为每天每平方米80元，空置率和运营成本率综合考虑约为10%。

2.市场上类似办公楼层租赁市场价格约为每天每平方米50元，空置率和运营成本率综合考虑约为15%。

3.该办公楼所在区域2024年10月的基准地价为基础地价，楼面地价综合楼面面积法测算约为800元/平方米。类似土地的市场价格约为地价的1.5倍。

4.重置成本估算为6000万元，成新率估算为60%。考虑到该办公楼位于市中心，楼层较高，功能布局一般，个别因素导致其价值较重置成本价值下降20%。

5.该区域市场上类似办公楼的资本化率为12%，预计未来Years内办公楼出租的年净收益保持稳定。

请根据上述资料，运用市场法、收益法（其中收益年限需根据土地使用权年限确定）和成本法，对该办公楼在2024年10月的市场价值进行分析和估算，并简要说明三种方法估算结果的差异及可能原因。最终确定一个评估价值意见。

二、

某开发商拥有一块位于某城市新区的发展用地，土地使用权面积为5000平方米，土地用途为商业与住宅混合用地（商业建筑面积占比不超过40%），土地使用权年限为40年，于2018年1月1日取得。该地块现状为空地。根据城市规划设计要求，该地块拟建设一栋包含底层商业、上层住宅的综合性建筑。开发商委托评估机构对该地块在2024年11月用于开发建设的价值进行评估，评估目的为融资。

评估人员收集到以下信息：

1.该地块所在区域2024年11月的基准地价为800元/平方米，楼面地价综合楼面面积法测算约为2000元/平方米。类似地块的市场价格通常高于基准地价评估结果的1.2倍。

2.拟建项目规划方案：总建筑面积约20000平方米，其中商业建筑面积8000平方米，住宅建筑面积12000平方米。住宅建筑面积中，高层住宅10000平方米，多层住宅2000平方米。建筑费（不含土地成本）预计为3000元/平方米。专业费、管理费、销售费用、财务费用等开发成本预计占总建筑面积价值的10%。不可预见费按前三项开发成本之和的5%计提。

3.项目建成后，住宅部分预计售价为8000元/平方米，出租率预计可达70%，租金水平约为售价的30%，运营成本率约为35%。商业部分预计出租率可达75%，租金水平约为每日每平方米100元，空置率和运营成本率综合考虑约为12%。

4.开发周期预计为3年，其中前期工作6个月，建设期30个月，销售期12个月。销售期分为两年，第一年销售50%，第二年销售50%。

5.目前市场上类似项目开发的财务内部收益率（IRR）普遍在15%左右。

请根据上述资料，运用假设开发法，对该地块在2024年11月用于开发建设的价值进行分析和估算。

三、

某业主拥有一栋位于城市郊区的独立住宅，建筑面积为300平方米，土地使用权年限为70年，于2010年1月1日取得。该住宅建于2000年，结构类型为砖混结构，目前存在墙体部分开裂、屋顶轻微漏水等问题。业主拟将其出售，委托评估机构在2024年12月对其市场价值进行评估。

评估人员现场查勘核实，收集到以下信息：

1.该住宅所在区域为成熟居住区，周边配套设施较为完善。近年来，区域内新建商品住宅平均售价约为6000元/平方米，二手房交易活跃。

2.评估人员选取了三宗近期成交的类似独立住宅作为可比案例，信息如下：

*案例一：成交价格350万元，成交日期为2024年3月，建筑面积320平方米，土地使用权剩余年限55年，成交时房屋状况良好。

*案例二：成交价格320万元，成交日期为2023年12月，建筑面积280平方米，土地使用权剩余年限60年，成交时房屋有轻微老化现象。

*案例三：成交价格330万元，成交日期为2024年5月，建筑面积310平方米，土地使用权剩余年限58年，成交时需进行小规模维修。

3.评估人员对该标定住宅进行了现场查勘，测得建筑面积为300平方米，土地使用权剩余年限为52年。房屋状况一般，存在墙体开裂和屋顶漏水问题，估计修复费用约3万元。该住宅在周边同类住宅中属于普通类型。

4.根据当地房地产市