2025年房地产估价师估价案例分析练习（附答案）.docxVIP

2025年房地产估价师估价案例分析练习（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

案例一

某投资者于2018年购置一宗位于城市核心商业区的地块，土地面积为3000平方米，土地使用年限为40年，从2018年1月1日起计算。该地块用途为商业，现状为空地。投资者计划在该地块上建造一栋综合性商业大厦，用于出租和部分自用。2023年10月1日，投资者委托某房地产估价机构对该地块及其上在建的综合性商业大厦进行估价，目的是为即将进行的股权转让提供价值参考。

估价机构受理委托后，收集了以下资料：

1.根据城市规划和土地出让文件，该地块规划建筑面积为60000平方米，其中商业建筑面积50000平方米，办公建筑面积10000平方米，建筑容积率为2.0，绿地率为15%。

2.2023年10月，该城市核心商业区同类商业物业出租率平均为85%，平均租金水平为每月每平方米建筑面积150元（不含物业服务费、房产税等）。类似办公物业出租率平均为90%，平均租金水平为每月每平方米建筑面积100元（不含物业服务费、房产税等）。

3.2023年10月，该城市新建商品住宅平均售价为每平方米建筑面积12000元，类似商业综合楼的平均建安成本为每平方米建筑面积3000元，专业费用（包括设计、监理等）为建安成本的10%，土地费用按评估值确定。

4.根据对当地房地产市场趋势的预测，预计未来商业租金将保持稳定，办公租金将略有上升。

5.该综合性商业大厦计划于2025年12月31日竣工并投入使用。目前工程进度为主体结构已完成70%。

6.估计完成剩余工程及配套成本（不含土地成本）需8000万元，管理费用为工程成本的8%，销售费用为工程成本的5%，投资利息按年利率5%计算，开发期假设为2年（从2018年1月1日至2025年12月31日）。

7.投资者要求的最低投资利润率为12%。

8.2023年10月，该城市基准地价为基础地价，该地块所在区域商业用地基准地价为800元/平方米。根据市场调查，该地块所在区域商业用地市场价格较基准地价上浮30%。

9.估计该综合性商业大厦建成后，商业部分空置率为10%，办公部分空置率为15%。

10.估计持有期间物业服务费为每月每平方米建筑面积50元，房产税按房产余值缴纳，税率为1.2%。

要求：

1.根据上述资料，确定本次估价的估价目的、估价对象、估价时点、价值类型。

2.运用市场法，估算2023年10月1日该地块的土地价值。

3.运用假设开发法，估算2023年10月1日该综合性商业大厦的价值。

4.结合上述两种估价方法的结果，分析并确定2023年10月1日该地块及其上在建的综合性商业大厦的评估价值。

案例二

某业主于2020年1月1日将其位于某城市某区域的一栋独立住宅出租，租赁期限为5年，租赁合同约定的年租金为60万元（含物业服务费、维修基金等），租金按年支付。该住宅建筑面积为300平方米，土地使用权年限为70年，自2020年1月1日起计算。2023年1月1日，租赁合同到期，业主委托某房地产估价机构对该住宅在2023年1月1日的市场价值进行评估，目的是为续租或出售该住宅提供价值参考。

估价机构受理委托后，收集了以下资料：

1.该住宅所在区域2023年1月新建商品住宅平均售价为每平方米建筑面积8000元。

2.该住宅建筑面积为300平方米，土地使用权年限为70年，自2020年1月1日起计算。

3.通过市场调查，得知该区域类似独立住宅的租金水平约为每平方米建筑面积每月100元（不含物业服务费、维修基金等），市场平均出租率为90%。

4.该住宅已使用3年，房龄为3年，建筑质量良好，维护状况良好。

5.估计该住宅若进行出售，需要支付中介代理费为售价的5%，其他税费为售价的1%。

6.估计该住宅若进行出售，买家可能要求装修升级，预计需要额外投入装修费用100万元。

7.通过对当地房地产市场的分析，预计未来该区域独立住宅的租金水平将保持稳定。

要求：

1.选择合适的估价方法，估算2023年1月1日该独立住宅的市场价值。

2.分析说明所选估价方法的选用理由，并简述运用该估价方法估算价值的步骤。

3.若业主希望以最低价出售该住宅，请提出您的建议，并说明理由。

案例三

某企业于2019年1月1日取得一块工业用地，土地面积为5万平方米，土地使用年限为50年，从2019年1月1日起计算。该地块用途为工业，现状为空地。企业计划在该地块上建设一栋标准化厂房用于自用。2023年1月1日，由于企业生产经营结构调整，该企业委托某房地产估价机构对该地块及其上在建的标准化厂房进行估价，目的是为即将进行的资产处置提供价值参考。

估价机构受理