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2025年房地产估价师估价实务测试试卷（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（本部分共20题，每题1分，共20分。下列每题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的。请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。）

1.根据合法原则，在估价时，估价对象应视为处于（）状态。

A.实际使用状态

B.法律允许的最佳使用状态

C.市场通常使用状态

D.估价师偏好使用状态

2.某住宅小区的公共配套设施建设费用已包含在开发成本中，在运用成本法评估其重新购建成本时，应考虑（）。

A.调整已完成配套设施的建设成本

B.扣除已完成配套设施的建设成本

C.另行计算配套设施的建设成本

D.不考虑配套设施的建设成本

3.收益法适用于评估收益性房地产价值，其核心是预测估价对象未来产生的（）。

A.营业收入

B.净运营收入

C.总运营费用

D.资本化率

4.在运用市场法选取可比实例时，下列条件中，属于首要考虑条件的是（）。

A.与估价对象同位于同一子市场

B.交易日期与估价时点相近

C.房地产状况基本相同

D.交易价格为正常市场价格

5.某宗土地的面积为10000平方米，规划用途为商业，容积率为5，若市场平均容积率为4，则在运用假设开发法评估该土地价值时，应采用（）的容积率进行测算。

A.4

B.5

C.4或5中的较高者

D.4或5中的较低者

6.估价报告中的“估价假设和限制条件”部分，主要目的是（）。

A.说明估价师的专业水平

B.明确估价结果的有效性前提和限制

C.增加估价报告的复杂性

D.避免估价师承担不必要的法律责任

7.评估一栋建成10年的住宅楼价值时，若采用直线法计算其成新率，则折旧主要考虑的是（）。

A.功能折旧

B.物质折旧

C.经济折旧

D.修复费用

8.某公司厂房的年租金收入为100万元，年运营费用为40万元，年折旧费为10万元，若该厂房的资本化率为10%，则采用收益法评估该厂房价值时，其计算结果为（）万元。

A.500

B.600

C.900

D.1000

9.在评估一宗正在开发建设的房地产项目价值时，适宜采用的主要估价方法是（）。

A.市场法

B.收益法

C.假设开发法

D.成本法

10.下列关于最高最佳使用原则的表述中，正确的是（）。

A.最高最佳使用是指法律上允许的任何使用

B.最高最佳使用必须考虑估价师的个人偏好

C.最高最佳使用是指能够产生最大价值的合法使用

D.最高最佳使用不考虑市场因素

11.估价师在进行实地查勘时，应重点核查估价对象的（）。

A.产权证明文件

B.实际状况与权利状况是否一致

C.市场交易价格

D.财务收支情况

12.评估某商业用地价值时，选取了三个可比实例，其交易价格分别为8000元/平方米、8500元/平方米、9000元/平方米，若通过交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正后，三个可比实例的比准价格分别为7500元/平方米、8000元/平方米、8200元/平方米，则采用简单算术平均法确定的价值估算是（）元/平方米。

A.7500

B.7800

C.8000

D.8200

13.抵押估价中，对估价对象的变现能力进行分析的主要目的是（）。

A.评估估价对象在市场条件下的增值潜力

B.确定估价对象在紧急情况下的处置价值

C.判断估价对象是否适合作为抵押物

D.评估估价对象未来的收益能力

14.在撰写估价报告的“房地产状况描述”部分时，对于估价对象的区位，应重点描述（）。

A.建筑面积和结构类型

B.容积率和绿化率

C.交通便捷度、周边环境、基础设施配套等

D.土地面积和使用权年限

15.下列关于假设开发法的表述中，错误的是（）。

A.假设开发法是一种收益法

B.假设开发法适用于评估房地产开发项目价值

C.假设开发法需要预测开发完成后的房地产价值

D.假设开发法需要预测开发成本和开发周期

16.评估某在建工程价值时，若确定其已完成工程投入为500万元，未来开发完成后的预