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房地产开发计划管理

宏观形势

行业冬天来临

成交量下降势必影响房价

行业平均利润率大幅下降

粗放型的管理会带来企业亏损

房价上涨预期？开发周期长带来财务费用的增加

精细化的计划管理体系的建立有利于提高预见性，减少浪费、化解风险、提高效率

公司运营

计划制定的合理性？

基础资料的积累规划审批进场万科标准工期.xls

执行结果如何认定？责任追踪错综复杂

计划没有变化快，如何调整需要变化的计划？市场形势变化、经验不足

项目知识难以共享，经验难以复制

业务与财务的两张皮

计划管理

房地产开发计划管理体系

全面预算管理成本控制体系

范围管理WBS分析有利于对工作全面梳理，减少漏项

预测风险抓住机遇

资源的充分利用

提高效率赚取合理利润

三级计划管理体系

公司重点关注的里程碑计划

项目主项计划、专项计划

楼栋、配套、景观施工及分包计划

计划模版:减少漏项、提高效率

里程碑计划（责任矩阵）

填表说明：

1、本表格标识出项目开发过程当中各里程碑控制点的相关责任部门；

2、符号“▲”表示主责部门；

3、符号“△”表示协助部门；

4、项目主项计划当中，各里程碑控制点由相应的主责部门负责；

序号

项目开发关键节点

相关专业端口

行政运营

工程中心

客服中心

财务中心

项目公司

1

《国有土地使用证》获取

▲

△

2

交地

△

▲

3

项目策划

△

▲

4

方案设计

▲

△

5

初步设计

▲

△

6

初步目标成本编制完成

△

▲

7

《建设工程规划许可证》获取

▲

8

施工图完成

▲

△

9

目标成本编制完成

△

▲

△

10

销售示范区方案的确认

△

▲

△

11

销售示范区完工开放

△

△

▲

12

《建筑工程施工许可证》获取

△

▲

13

工程开工

△

▲

14

《预售许可证》获取

▲

△

15

开盘

▲

△

16

交房

▲

△

项目主项计划

定义

1、项目公司对项目的管控计划

2、由集团统一定义指导性模版

要点

1、项目全生命周期的计划（从立项到交房）

2、基于关键路径，控制项目总工期

3、强调专业线的横向协同，合理搭接，项目、部门互动

4、项目经理负责项目开发进度计划.mpp

项目专项计划

定义

1、各职能部门在项目主项计划的指引下，按专业口进一步细化本专业线的工作计划，形成项目的专项计划；

2、由职能部门定义指导性模版并报集团备案。

要点

1、对项目专项计划细化安排，如：设计计划、材料供应计划、营销计划、销售回款计划、融资计划；

2、职能经理负责

规划设计

施工图设计

建筑、

规划方案

部品

设计及

定板

扩初设计

拿地节点

概念规

划草案

概念规

划方案

方案报建

模型研究

施工图设计指引

部品材料调研

部品材料清单

部品材料定板封样

销售配合资料

产品、技术创新研发

销售示范区设计

楼栋、配套、景观施工及分包计划

定义

现场工程师在项目主项计划的指引下，细化形成每栋单体楼、配套、景观施工及分包计划。

要点

1、关注每栋单体楼、配套、景观及分包的形象进度。

2、现场工程师负责，项目经理统筹。

全面预算管理

根据各项计划及成本控制指标形成月度、年度预算

实现业务与财务的结合，管控资金计划

形成项目动态现金流

完善设计、尽量采用总价合同

目标成本的设置

规范性不足（严重缺漏项）

专业性不足（结构、施工方式、材料选择）

动态成本失真

设计变更、现场签证带来的成本增加没有及时确定和统计

合同及协议等成本发生数据没有及时归集

重大决策（产品、销售）带来成本变化信息缺乏及时沟通

合同滞后

销售回款的不确定性

计划管理的PDCA

Plan

计划编制project导入

Do

计划执行

Check

计划执行情况对比分析

Action

计划审批、调整、改进

会议报告