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2025年房地产估价师《估价方法》真题（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（每题1分，共20分。下列每小题备选答案中，只有一个最符合题意。）

1.在房地产估价中，最高最佳使用原则是指估价师应根据（）来判断房地产的合法、合理、可能的使用方式。

A.估价目的

B.产权人的意愿

C.估价时点市场上客观存在的使用方式

D.规划管理部门的特定要求

2.某宗房地产的收益年限为40年，预计持有5年后出售，预计未来4年的年净收益分别为80万元、85万元、90万元、95万元，最后一年出售时的预计净收益为115万元（包含出售收益），折现率为10%，采用年金法计算该房地产的收益价格最接近于（）万元。

A.2200

B.2400

C.2600

D.2800

3.采用市场法估价时，选取的可比案例应满足的基本要求不包括（）。

A.房地产类型相同或相似

B.交易日期相近

C.收益水平相同

D.交易性质为买卖

4.某建筑物原值1000万元，已使用20年，根据建筑物的重置成本和成新率法估算其价值时，若重置成本为1500万元，成新率为60%，则该建筑物的评估价值最接近于（）万元。

A.600

B.900

C.1000

D.1200

5.假设开发法特别适用于评估（）。

A.在用房地产的公开市场价值

B.新建开发用地

C.已建成但空置的住宅

D.出租的商铺

6.某城市某类商业用地基准地价为800元/平方米，某宗土地面积1公顷，土地形状规则，与基准地价对应的容积率为3.0，该宗土地容积率为5.0，根据路线价法估算，该宗土地的价格最接近于（）万元。

A.2400

B.3200

C.4000

D.4800

7.在运用市场法选取可比案例时，若可比案例的交易日期早于估价时点，则通常需要进行（）修正。

A.交易日期修正

B.区域因素修正

C.个别因素修正

D.市场状况修正

8.收益法适用于评估具有（）特征的房地产的价值。

A.流动性强、交易活跃

B.收益稳定、可预测性强

C.使用成本高、管理复杂

D.位置特殊、无交易案例

9.成本法的基本公式是（）。

A.房地产价值=重置成本×成新率

B.房地产价值=市场价格×交易折扣率

C.房地产价值=未来收益现值之和

D.房地产价值=基准地价×土地面积×容积率修正系数

10.某宗房地产的年净收益为100万元，资本化率为8%，采用有限年数资本化法计算其价格时，若收益年限为50年，则计算结果最接近于（）万元。

A.625

B.1250

C.1563

D.2000

11.运用路线价法估价时，计算临街深度为25米、临街宽度为20米的矩形地块的价格，通常采用（）。

A.四三二一法则

B.基准地价系数修正法

C.平均深度法

D.高低差修正法

12.在房地产估价报告中，对所选估价方法进行运用和结果确定过程的阐述，主要体现在（）部分。

A.估价假设和限制条件

B.估价结果

C.估价方法

D.收益测算

13.某房地产的年租金收入为20万元，年出租费用为4万元，则其年净收益为（）万元。

A.16

B.20

C.24

D.28

14.下列不属于成本法估价中重置成本构成的是（）。

A.土地取得成本

B.建筑工程成本

C.专业费用

D.建筑物折旧

15.市场法中的交易案例筛选，主要是为了满足（）的要求。

A.公正性

B.合法性

C.可比性

D.客观性

16.假设开发法中的开发完成价值通常是指开发完成后房地产的（）。

A.账面价值

B.重置成本

C.市场价值

D.清算价值

17.运用收益法估算房地产价值时，若预测未来收益不稳定，通常采用（）。

A.年金法

B.有限年数资本化法

C.分段折现法

D.系数法

18.某宗房地产的收益年限为30年，预计持有3年后出售，采用未来数据法预测第4年的净收益为110万元，第5年