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2025年房地产估价师估价实务专项试卷（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（本部分共20题，每题1分，共20分。每题有且只有一个正确选项，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。）

1.根据房地产估价准则，房地产估价应当遵循独立、客观、公正、合法、合规的原则。其中，公正原则要求估价人员应当站在（）的立场上，公平对待委托人和相关方。

A.委托人

B.估价机构

C.中立

D.买方

2.某房地产估价项目，估价对象为一块工业用地。根据《城镇土地使用税暂行条例》，该地块适用的土地使用税税额应当根据（）确定。

A.土地出让价格

B.土地面积和适用税额标准

C.土地年收益

D.土地开发程度

3.选用市场法评估某住宅价值时，选取了三宗可比实例。对可比实例A，其成交价格过高，可能原因是其业主急于出售，经修正后的比准价值为100万元；对可比实例B，其成交价格过低，可能原因是交易双方恶意串通，经修正后的比准价值为110万元；对可比实例C，其成交价格合理，经修正后的比准价值为115万元。则最终确定的比准价值为（）万元。

A.100

B.110

C.115

D.(100+110+115)/3

4.某在建工程，已投入成本500万元，预计剩余工程费用300万元，开发完成后的预计售价为1200万元，无土地费用。如果采用假设开发法评估其价值，在不考虑资金成本和开发利润的情况下，其价值最可能为（）万元。

A.500

B.800

C.1000

D.1200

5.评估某租赁住宅的综合价值时，采用收益法。已知该住宅年租金收入为10万元，年运营费用为4万元，假设折现率为8%，则其收益年限为永续年的收益价格为（）万元。

A.80

B.100

C.125

D.150

6.评估某旧有住宅的价值时，对其建筑物的成新率进行确定。经现场查勘和鉴定，该建筑物实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值均较为显著，综合考虑后确定其成新率为40%。则该建筑物的重置成本法评估值中，成新度折扣后的价值约为原重置成本的（）。

A.30%

B.40%

C.60%

D.70%

7.在房地产估价报告中，关于估价假设和限制条件的说明部分，主要目的是（）。

A.证明估价结果的准确性

B.明确估价所依据的前提和限制

C.避免估价机构的法律责任

D.说明估价人员的工作量

8.某房地产估价机构承接了一项房屋征收评估项目。根据相关法规，该机构在选派估价人员时，应当遵守的规定是（）。

A.估价人员应当是本机构的专职人员

B.估价人员应当与征收方没有利害关系

C.估价人员应当具备相应的执业资格

D.估价人员数量不得少于5人

9.评估某商业用房的价值时，如果其未来收益具有较大的不确定性，且收益年限较短，则（）方法可能不太适用。

A.市场法

B.收益法

C.假设开发法

D.成本法

10.某房地产估价项目，委托人要求评估的是该房地产的“快速变现价值”。在选用估价方法时，应当优先考虑的方法是（）。

A.市场法

B.收益法

C.假设开发法

D.清算价格法

11.下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的是（）。

A.抵押价值评估应当优先考虑市场法的运用

B.抵押价值评估结果可以高于市场价值

C.抵押价值评估应当考虑变现风险

D.抵押价值评估不考虑法律法规的限制

12.在进行房地产估价现场查勘时，对于有特殊用途的房屋，估价人员应当（）。

A.仅查看其外观和公共区域

B.了解其内部使用状况和设备情况

C.忽略其特殊用途对价值的影响

D.由委托人带领，无需自行判断

13.评估某房地产开发项目的可行性时，采用假设开发法。在预测开发完成后的售价时，应当考虑的因素包括（）。

A.土地市场价格

B.市场供求状况

C.资金成本

D.估价人员的经验

14.某估价对象为一宗“七通一平”的空地，估价目的为转让。在选用市场法时，选取的可比实例也应当是（）。

A.同一区域的类似空地

B.同一区域的已开发房地产

C.不同区域的类似空地

D.不同区域的已开发房地产