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物业设备维护保养技术规范

一、总则

1.1目的与意义

为规范物业辖区内各类设备设施的维护保养工作，确保设备设施处于良好运行状态，延长设备使用寿命，保障物业使用人的生命财产安全与正常生活秩序，提高物业管理服务质量，特制定本规范。本规范旨在通过系统化、标准化的维护保养措施，降低设备故障率，减少突发停机事件，提升能源使用效率，为业主及使用人创造安全、舒适、便捷的居住与工作环境。

1.2适用范围

本规范适用于物业管理区域内所有由物业公司负责管理的公共设备设施，包括但不限于给排水系统、暖通空调系统、电气系统、电梯系统、消防系统、安防系统及其他辅助设备。

1.3基本原则

设备维护保养工作应遵循“预防为主、养修结合、专业规范、安全高效”的原则。强调计划性、预防性维护，注重过程控制与效果验证，确保维护工作的科学性与经济性。

1.4责任主体

物业公司是设备维护保养工作的责任主体，应明确各级管理人员及作业人员的职责。可根据实际情况委托专业单位进行特定设备的维护保养，但物业公司需对维护质量进行监督与管理。

二、设备维护保养基础管理

2.1设备台账建立与管理

2.1.1应对辖区内所有设备设施进行普查、登记，建立完善的设备台账。台账内容应至少包括：设备名称、型号规格、生产厂家、安装日期、投用日期、主要技术参数、所在位置、责任人等信息。

2.1.2设备台账应动态更新，确保信息的准确性与完整性。设备发生异动、报废、大修等情况时，需及时更新台账。

2.2技术资料管理

2.2.1收集并妥善保管设备的产品说明书、安装图纸、调试记录、验收报告、保修文件等技术资料，建立技术档案。

2.2.2技术资料应便于查阅，并根据设备变更情况及时补充更新。重要技术资料应进行备份。

2.3维护保养计划制定与执行

2.3.1根据设备的类型、性能、使用年限、运行状况及manufacturer建议，结合实际使用环境，制定合理的年度、季度、月度维护保养计划。

2.3.2维护保养计划应明确维护项目、周期、内容、方法、标准、责任人及所需工具材料等。

2.3.3严格按照维护保养计划组织实施，确需调整计划的，应履行审批手续并记录原因。

2.4备品备件管理

2.4.1根据设备特性和维护需求，制定合理的备品备件采购、库存和领用管理制度。

2.4.2对关键设备的重要备品备件应保持一定的库存量，确保应急之需。备品备件的存放应符合要求，防止损坏或变质。

2.5人员资质与培训

2.5.1从事设备维护保养的人员应具备相应的专业技能和资质证书，严禁无证上岗。

2.5.2定期组织维护保养人员进行专业技术培训、安全操作规程培训和应急处置能力培训，不断提升其业务水平和安全意识。

2.6记录与文档管理

2.6.1建立健全设备维护保养记录制度，详细记录每次维护保养的时间、内容、执行人、设备运行参数变化、发现的问题及处理结果等信息。

2.6.2维护保养记录应及时整理、归档，形成完整的设备维护档案，档案保存期限应符合相关规定。

三、设备维护保养技术要求

3.1给排水系统

3.1.1生活水泵：定期检查水泵运行声音、振动、温度是否正常；检查压力表读数，确保供水压力稳定；定期对泵体、电机进行清洁；检查密封件有无渗漏；按规定周期进行润滑保养；定期进行自动切换功能测试及手动操作试验。

3.1.2排污泵：定期检查泵体有无堵塞，叶轮有无缠绕物；检查控制系统是否灵敏可靠；定期进行启停试验，确保在水位达到设定值时能自动运行。

3.1.3给水管网：定期巡检管道有无锈蚀、渗漏；检查阀门开关是否灵活，有无滴漏；对关键阀门定期进行启闭操作，防止锈死。

3.1.4水箱/水池：按规定周期进行清洗消毒，确保水质达标；检查液位计、溢流管、透气帽、人孔盖等附件是否完好；检查内壁防腐层有无脱落。

3.2暖通空调系统

3.2.1冷水机组：严格按照manufacturer提供的技术手册进行定期维护保养，包括但不限于更换润滑油、清洗或更换过滤器、检查制冷剂压力、清洁换热器传热面等。

3.2.2冷却塔：定期检查风机运行状况，清洁叶片；检查布水器是否均匀，有无堵塞；定期清理集水池内的杂物和淤泥，投加水质稳定剂；检查补水阀、溢水阀工作是否正常。

3.2.3空调箱/新风机组：定期清洁或更换空气过滤器；清洁表冷器、加热器盘管；检查风机运行状况及皮带松紧度；检查风阀调节是否灵活；检查加湿器工作是否正常。

3.2.4风机盘管：定期清洁回风过滤器；检查风机运转有无异响；根据需要清洗盘管翅片；检查冷凝水盘排水是否通畅。

3.3电气系统

3.3.1高低压配电柜：定期巡检柜内各元器件有无过热、异响、异味；检查仪表指示是否正常；检查开关、断路器操作机构是否灵活；定期进行绝缘电阻测试；保持柜内清洁干燥。

3.3.2变