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2026年房地产企业所得税筹划策略与面试题解析

一、单选题（共10题，每题2分）

说明：请选择最符合题意的选项。

1.某房地产开发企业2025年预售收入5000万元，实际成本3000万元，预计毛利2000万元。若采用加速折旧法筹划企业所得税，下列哪种方式最有利于当年税负降低？（）

A.采用直线法计提折旧

B.采用加速折旧法（前3年折旧50%）

C.提前确认销售收入

D.延迟开发成本摊销

2.2026年，某北方房企在哈尔滨市开发住宅项目，土地成本2000万元，开发成本1500万元，转让收入4000万元。若采用核定征收方式，假设核定征收率为25%，则企业应缴纳企业所得税多少万元？（）

A.500

B.625

C.750

D.875

3.某南方房企2025年取得土地使用权支付费用800万元，开发期间发生借款利息300万元（其中资本化利息200万元）。2026年转让该地块收入3000万元，土地增值税按30%计算。企业应纳税所得额为多少万元？（）

A.1700

B.1900

C.2100

D.2300

4.《企业所得税法实施条例》规定，房地产企业开发产品应按成本加合理利润的方法核定计税价格。若某房企开发成本2000万元，合理利润率按20%计算，则核定计税价格应为多少万元？（）

A.2400

B.2500

C.2600

D.2700

5.某房企2025年开发商业地产，预售收入5000万元，实际成本3000万元。2026年该项目完工，确认收入时，可否一次性扣除全部土地增值税？（）

A.可以，但需分2年摊销

B.不可以，需按预售收入比例分期扣除

C.可以，但需提供完税证明

D.由税务机关核定分期比例

6.某房企在成都开发公寓项目，2025年取得预售收入6000万元，2026年项目交付时确认收入。若采用递延纳税政策，则2026年可否将部分预售收入递延纳税？（）

A.可以，递延50%收入

B.不可以，需当年全额纳税

C.可以，递延30%收入

D.由税务机关根据项目情况决定

7.某北方房企2025年开发写字楼，发生广告费800万元，管理费用500万元。根据税法规定，广告费可税前扣除的比例为多少？（）

A.30%

B.50%

C.80%

D.100%

8.某房企在乌鲁木齐开发度假村，2025年取得土地使用税100万元，2026年转让项目时，该税金是否可全额在当期扣除？（）

A.可以，但需提供完税证明

B.不可以，需按开发进度分期摊销

C.可以，但需与土地增值税合并扣除

D.由税务机关核定摊销比例

9.某南方房企2025年开发住宅，取得预售收入2000万元，实际成本1200万元。2026年项目完工时，可否将预售期间已缴纳的增值税加计抵减额一次性扣除？（）

A.可以，但需分2年摊销

B.不可以，需按收入比例分期扣除

C.可以，但需提供完税证明

D.由税务机关根据项目情况决定

10.某房企在西安开发商业综合体，2025年取得土地成本3000万元，2026年转让时收入5000万元。若采用“三旧”改造政策，土地增值税可否享受30%的优惠税率？（）

A.可以，但需提供改造证明

B.不可以，需按普通政策征收

C.可以，但需与高新技术企业合并优惠

D.由税务机关根据项目情况决定

二、多选题（共5题，每题3分）

说明：请选择所有符合题意的选项。

1.以下哪些方法可以降低房地产企业所得税税负？（）

A.采用加速折旧法

B.提前确认销售收入

C.合理分摊开发成本

D.利用递延纳税政策

E.提高广告费税前扣除比例

2.某房企在武汉开发住宅项目，以下哪些费用可以计入开发成本？（）

A.土地使用税

B.借款利息（资本化部分）

C.物业管理费

D.销售佣金

E.不可预见费用

3.以下哪些情况需要采用核定征收企业所得税？（）

A.房地产企业开发产品未完工

B.账簿不健全

C.收入无法准确核算

D.开发项目位于偏远地区

E.企业规模较小

4.某房企在青岛开发商业地产，以下哪些费用可以在税前扣除？（）

A.土地增值税

B.职工福利费（按比例）

C.广告费（不超过收入15%）

D.勘察费

E.车辆购置税

5.以下哪些政策可以享受土地增值税优惠？（）

A.“三旧”改造项目

B.保障性住房项目

C.高新技术企业开发项目

D.企业位于西部地区的开发项目

E.老旧小区改造项目

三、判断题（共5题，每题2分）

说明：请判断正误。

1.房地产企业开发产品应按成本加合理利润的方法核定计税价格，利润率不得低于10%。（）

2.房企预售收入可以一次性确认纳税，无需分期纳税。（）

3.土地增值