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2025年房地产估价师收益法专项（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、选择题

1.收益法适用的前提条件之一是房地产产生的收益能够持续，下列哪种房地产最不适合直接运用收益法评估价值？

A.出租公寓楼

B.自营餐厅

C.综合用途写字楼

D.临时性展览馆

2.某出租型房地产，月租金为10万元，空置率预计为8%，物业服务费、管理费、维修费、保险费、房产税等年总费用为租金收入的35%。该房地产的年有效毛收入和年净收益分别约为多少万元？

A.936.8和603.76

B.1050和678.75

C.936.8和678.75

D.1050和603.76

3.在收益法中，用于将未来无限年期的净收益折现到评估时点的比率是？

A.安全利率

B.加险率

C.资本化率

D.折现率

4.采用市场法确定资本化率时，通常需要收集可比案例的（）并将其进行比较分析。

A.土地单价

B.房屋重置成本

C.年净收益和价格

D.开发成本

5.某房地产预计未来5年内年净收益分别为80万元、85万元、90万元、95万元和100万元，从第6年开始年净收益将稳定在110万元。若折现率为10%，则该房地产在评估时点的总价值最接近于多少万元？（折现到评估时点）

A.829.4

B.935.6

C.1100.0

D.1935.6

6.在收益法计算中，下列关于运营费用的表述，错误的是？

A.运营费用是维持房地产正常生产经营所必需的支出

B.运营费用通常包括管理费用、维修费用、保险费用等

C.计算净收益时，运营费用是从总收益中扣除的

D.运营费用不应包括房地产的折旧费用

7.某房地产预计未来3年每年净收益分别为100万元、110万元、120万元，之后转为永续净收益，且永续年净收益预计为130万元。若折现率为12%，资本化率也为12%，则该房地产在评估时点的价值最接近于多少万元？

A.927.7

B.1080.0

C.1100.0

D.2027.7

8.若某房地产的总收益为100万元，总费用为40万元，无风险报酬率为5%，风险调整值为3%，则采用累加法确定的资本化率最接近于？

A.8.0%

B.10.0%

C.11.0%

D.12.0%

9.某收益法评估案例，选择的三个可比案例的资本化率分别为12%、13%和14%，经过交易情况、权益、区位、经营状况修正后的比准价值分别为900万元、920万元和950万元。采用加权平均法（假设修正后价值权重相同），确定该案例的资本化率最接近于？

A.12.7%

B.13.0%

C.13.3%

D.13.6%

10.采用收益法评估某自营型商业物业价值时，其净收益的测算主要依据是？

A.市场租金水平

B.物业自身的经营记录和计划

C.类似物业的出租率

D.开发商的预期售价

二、简答题

1.简述收益法的适用条件和局限性。

2.简述总收益、有效毛收入、运营费用和净收益之间的关系。

3.简述采用市场法确定资本化率的主要步骤。

4.简述折现法和假设开发法在计算思路上有何主要区别和联系（与收益法相关部分）。

5.在测算收益法中的各项参数时，可能存在哪些主要困难和不确定性？如何尽量减小这些困难或不确定性？

三、计算题

1.某公寓楼建筑面积5000平方米，当前市场出租率为90%，每平方米建筑面积月租金为80元。预计年运营费用（包括管理费、维修费、保险费、税费等）为总租金收入的30%。该公寓楼剩余使用年限为40年。若采用永续年收益模型，并确定资本化率为8%，请计算该公寓楼的收益价格。

2.某购物中心年总收益为8000万元，年总费用（不含折旧）为3000万元。该购物中心尚可使用年限为50年，预计未来5年内年净收益将在当前水平上保持稳定，之后开始以每年2%的速度递增。若折现率为12%，资本化率也为12%，请计算该购物中心在评估时点的价值。

3.评估某宗土地的价值，收集到三个可比案例：

*案例一：交易价格600万元，年净收益80万元。

*案例二：交易价格700万元，年净收益100万元。

*案例三：交易价格500万元，年净收益70万元。

经修正后，三个案例的比准价值分别为720万元、76