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2025年房地产估价师资格考试房地产估价案例分析专项训练（附答案）
考试时间：______分钟总分：______分姓名：______
一、
某投资者于2023年1月购买一宗位于城市核心商业区、用途为办公的房地产，土地面积为2000平方米，建筑面积为8000平方米，购地价格为8000万元，建筑成本为4000万元。该办公楼共15层，其中1-5层为裙楼，主要用于商业租赁，6-15层为办公楼层，目前空置。投资者计划于2024年1月委托估价师评估该办公楼在2024年1月1日的市场价值，主要为拟出售该办公楼提供参考。已知该办公楼所在区域2023年同类办公楼租赁市场情况如下：空置率为10%，平均租金为80元/平方米/月，运营成本占租金收入的30%。该办公楼建筑状况良好，但缺乏物业管理。周边类似办公楼在2023年的成交价格区间为每平方米建筑面积8000元至12000元。假设该办公楼在2024年1月1日出售，投资者预期可以实现90%的购地成本和70%的建筑成本回收，并要求在出售时获得相当于2023年租金收入一年期的无风险投资回报率（以购买价格计算）。
要求：
1.简述收益法中确定未来租赁收入应注意的因素。
2.说明运用成本法估价时，土地重新购成本和建筑物重置成本的估算方法。
3.分析该投资者拟出售办公楼时，采用假设开发法估算其市场价值的合理性。
4.选用收益法，估算该办公楼在2024年1月1日的市场价值（结果保留两位小数）。
5.选用市场法，估算该办公楼在2024年1月1日的市场价值（结果保留两位小数）。
6.选用成本法，估算该办公楼在2024年1月1日的市场价值（结果保留两位小数）。
7.分析三种估价方法估算结果可能出现差异的原因。
二、
某开发商于2022年1月取得一块位于城市新区、用途为住宅的土地，土地面积为50000平方米，容积率为2.5，土地出让价格为3000万元。该开发商计划在该地块上建设一栋包含120套住宅的公寓楼，每套住宅建筑面积为90平方米。目前该区域同类公寓售价为每平方米建筑面积10000元，平均租金为每平方米建筑面积800元/月，空置率为15%。开发成本（不包括土地成本）预计为每平方米建筑面积3000元，销售费用预计为售价的5%，融资成本为贷款总额的6%。该公寓楼预计于2024年12月建成并全部售出。开发商要求估价师评估该公寓楼在2022年1月1日的开发完成价值。
要求：
1.说明假设开发法适用的估价对象和估价目的。
2.分析该开发商在运用假设开发法评估开发完成价值时应重点考虑的因素。
3.选用假设开发法，估算该公寓楼在2022年1月1日的开发完成价值（结果保留两位小数）。
4.若该开发商计划在2022年10月出售50%的公寓楼预售份额，出售价格为每平方米建筑面积11000元，选用市场法，估算其预售份额在2022年10月1日的市场价值（结果保留两位小数）。
5.分析假设开发法与市场法在该案例中应用的异同点。
三、
某业主于2021年1月将其位于某城市住宅小区的一套住宅出售，成交价格为500万元。该住宅建筑面积为100平方米，土地使用年限为50年，自2021年1月起计。目前该小区同类住宅的售价为每平方米建筑面积12000元，平均租金为每平方米建筑面积1000元/月，空置率为5%。该住宅已使用2年，目前状况良好。假设该住宅在2024年1月1日再次出售，业主要求获得与其上次出售相同的价格水平。
要求：
1.简述市场法中确定比较案例成交价格需要修正的因素。
2.说明运用成本法估价时，重新购成本的构成项目。
3.若选用成本法评估该住宅在2024年1月1日的市场价值，估算其价值（结果保留两位小数）。
4.选用市场法，选取三个比较案例，并对各比较案例的交易价格、交易日期、房地产状况等因素进行修正，估算该住宅在2024年1月1日的市场价值（结果保留两位小数）。
5.分析在当前市场环境下，选用市场法还是成本法评估该住宅的市场价值更合适，并说明理由。
四、
某企业拥有一栋自用的办公楼，建筑面积为2000平方米，建成于1995年，土地使用权年限为40年，自1998年1月起计。该办公楼目前处于闲置状态，企业计划将其改为租赁用途，并委托估价师评估其在2024年1月1日的市场价值。经调查，该办公楼所在区域2023年同类办公楼租赁市场情况如下：空置率为12%，平均租金为70元/平方米/月，运营成本占租金收入的25%。该办公楼建筑状况一般，需要进行一定的修缮才能满足租赁要求，预计修缮费用为100万元。周边类似办公楼在2023年的成交价格区间为每平方米建筑面积9000元至13000元。
要求：
1.说明收益法中确定净收益应注意的因素。
2.分析该办公楼改为租赁用途时，运用假设开发法评估其市场价值的合理性
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