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物业管理费收取标准与合同范本

物业管理作为现代居住生活不可或缺的组成部分，其核心在于通过专业的服务与管理，维护小区环境整洁、秩序良好、设施完善，从而提升业主的居住品质与物业的保值增值。其中，物业管理费的收取与物业服务合同的规范，是保障物业管理工作有序开展、明晰各方权责的关键环节。本文将从物业管理费收取标准的厘定原则、构成要素，以及物业服务合同的核心条款与注意事项两方面，进行专业阐述，以期为广大业主与物业服务企业提供实用参考。

一、物业管理费收取标准

物业管理费的收取标准并非随意制定，而是需遵循一定的原则，并综合考量多种因素。其核心目标是确保收费的合理性、公开性与可持续性，既要保障物业服务企业能够获得足够的运营资金以提供合格服务，也要兼顾业主的经济承受能力。

（一）制定原则

1.政府指导价与市场调节价相结合原则：目前，我国物业管理收费实行政府指导价和市场调节价两种模式。对于普通住宅物业，通常实行政府指导价，由各地价格主管部门会同房地产行政主管部门根据当地经济发展水平、物业类型、服务等级等因素制定基准价及其浮动幅度。对于高档住宅、商业物业等，则更多实行市场调节价，由业主与物业服务企业通过协商确定具体收费标准。

2.质价相符原则：物业服务收费应当与服务内容、服务质量、服务水平相匹配。即业主支付的费用应能获得相应等级的服务，物业服务企业也不应以过低价格恶性竞争而牺牲服务质量。

3.公开透明原则：物业服务企业应向业主公示物业管理费的收费项目、收费标准、计费方式、收支情况（或主要成本构成）等信息，接受业主监督。

4.业主共同决定原则：对于实行市场调节价的物业，或需调整政府指导价范围内的具体收费标准时，通常需经业主大会或业主代表大会讨论通过，充分尊重业主的共同意愿。

（二）计费方式与构成

1.常见计费方式：

*按建筑面积计费：这是目前最普遍的计费方式，通常以每平方米每月为单位计算。建筑面积一般指房屋产权证登记的建筑面积，包括套内建筑面积和公摊面积。

*按套（户）计费：部分地区或特定服务项目可能采用按户收取固定费用的方式，如生活垃圾处理费等。

*按服务项目计费：对于一些特约服务或增值服务，可能采用按次、按项计费的方式。

2.费用构成（通常包含）：

物业管理费的构成应根据物业服务合同的约定，但一般来说，其主要成本支出包括：

*管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：包括项目经理、客服、保洁、保安、维修等人员的薪酬。

*物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：如电梯运行维护、供水供电系统维护、消防设施维护、公共照明、公共区域清洁等。

*物业管理区域清洁卫生费用：包括公共区域清扫、垃圾收集与清运、化粪池清掏等。

*物业管理区域绿化养护费用：包括草坪修剪、树木浇灌、病虫害防治等。

*物业管理区域秩序维护费用：包括门岗值守、巡逻、监控系统运行等。

*办公费用：物业服务企业在本物业管理区域的办公开支。

*物业服务企业固定资产折旧：如办公设备、工具等的折旧。

*物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：此项费用是否包含需在合同中明确。

*经业主同意的其他费用：如小区文化活动等。

需要特别注意的是，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

3.不包含的费用：

*通常不包含业主自用部位、自用设施设备的维修养护费用（除非合同另有约定）。

*不包含因业主原因导致的罚款、滞纳金。

*不包含物业管理区域内的供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等单位应向业主收取的费用（代收代缴的除外，且代收代缴不得收取额外手续费）。

（三）收费标准的调整

物业管理费标准并非一成不变。当物业服务成本因人工、物料等价格上涨而显著增加，或因服务内容、服务标准调整时，物业服务企业可提出调整申请。调整程序通常需遵循：

1.物业服务企业进行成本核算，提出调整方案及理由。

2.将调整方案向业主公示，征求业主意见。

3.召开业主大会或业主代表大会，对调整方案进行表决。

4.表决通过后，需按规定向当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案（如适用政府指导价）。

二、物业管理服务合同范本（核心条款解读与参考）

物业服务合同是确立业主与物业服务企业之间权利义务关系的法律文件，是规范物业管理活动的基石。一份严谨、规范的合同能够有效减少日后的纠纷。以下提供合同核心条款的解读与参考，实际使用时应结合当地法规及项目具体情况进行调整，并建议咨询法律专业人士。

物业管理服务合同（参考框架）

甲方（委托方）：[业主大会/业主委员会，需注明小区名称及地址]

乙方（受托方）：[物