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房屋中介欺诈认定及案例

引言

在房产交易中，房屋中介作为连接买卖双方的桥梁，本应发挥信息整合、流程协助的专业作用，帮助交易双方降低信息差、提高效率。然而，随着房地产市场的活跃，部分中介机构或从业人员为追求利益，利用信息不对称实施欺诈行为，导致购房者权益受损的情况屡见不鲜。从虚构“优质房源”诱导签约，到隐瞒房屋抵押、漏水等关键信息，再到巧立名目收取“额外服务费”，这些行为不仅破坏了市场信任，更让普通消费者承受经济损失甚至法律风险。本文将围绕房屋中介欺诈的认定标准、常见类型及典型案例展开分析，旨在帮助公众识别欺诈行为，明确维权路径，同时为规范中介行业提供参考。

一、房屋中介欺诈行为的常见类型

房屋中介欺诈行为的表现形式多样，核心特征是通过虚假信息或隐瞒真相，使交易相对方陷入错误认知并作出不利决策。根据实践中的多发情况，可将其归纳为以下四类。

（一）虚假房源信息欺诈

虚假房源是中介欺诈中最常见的类型，主要表现为中介机构为吸引客户，发布与实际情况严重不符的房源信息。例如，虚构不存在的“低价优质房”，通过“低于市场价30%”“满五唯一无税费”等标题吸引购房者咨询；或使用过时、虚假的房屋照片，将其他小区的房屋图片标注为本小区房源；还有的中介会夸大房屋优势，如将“顶楼漏水房”描述为“视野开阔、采光极佳”，将“房龄20年”虚报为“房龄5年”。这类行为的目的是通过信息差诱导购房者到店，再以“房源已售”为由推荐其他高价房源，或在后续谈判中以“额外费用”弥补“低价”差额。

（二）隐瞒关键信息欺诈

房屋交易中，房屋产权状况、权利限制、质量问题等信息直接影响交易决策，但部分中介为促成交易，会刻意隐瞒这些关键信息。例如，明知房屋存在未结清的银行抵押、被法院查封等权利限制，仍告知购房者“产权清晰无纠纷”；或隐瞒房屋曾发生过非正常死亡（如凶杀、自杀）等“凶宅”事实；还有的中介对房屋质量问题避而不谈，如墙体严重裂缝、下水道反味、屋顶漏水等，仅强调“装修精美”“拎包入住”。这些被隐瞒的信息一旦在交易后暴露，购房者可能面临无法过户、房屋贬值甚至诉讼的风险。

（三）违规收费欺诈

中介服务费用本应在合同中明确约定，但部分中介会通过“巧立名目”“中途加价”等方式额外收取费用。例如，在合同中约定“中介费2%”，但在签约时以“贷款服务费”“过户代办费”“评估费”等名义收取额外费用，且这些费用未提前告知或无明确服务内容；还有的中介利用购房者对流程不熟悉，将本应由中介承担的成本（如查档费、打印费）转嫁到购房者身上；更有甚者，以“关系疏通费”“加急费”为借口收取高额费用，实则未提供任何实质服务。

（四）伪造文件或身份欺诈

此类行为性质更为恶劣，中介通过伪造法律文件或冒充他人身份，直接侵害交易双方权益。例如，伪造房产证、购房合同等产权证明文件，骗取购房者定金或首付款；或冒充房主签订房屋买卖合同，将不属于自己的房屋出售；还有的中介与“假房主”勾结，通过伪造身份证、授权委托书等材料，制造“房主委托中介卖房”的假象，待购房者付款后携款潜逃。这类欺诈行为往往涉及刑事犯罪，对购房者造成的经济损失更大。

二、房屋中介欺诈的认定标准

要准确认定房屋中介的行为是否构成欺诈，需结合法律规定和实际情况，从主观故意、行为表现、因果关系三个维度综合判断。

（一）主观上存在欺诈故意

欺诈的核心是“故意”，即中介明知自己的陈述是虚假的，或明知关键信息应告知而故意隐瞒，仍希望或放任购房者因错误认知作出交易决策。例如，中介在发布房源时，明知房屋存在抵押却标注“无抵押”，或在带看时发现房屋漏水却未告知，均属于主观故意。若中介因疏忽大意（如未仔细核查产权信息）导致信息错误，则不构成欺诈，可能涉及一般违约。

（二）客观上实施了欺诈行为

欺诈行为包括“积极虚假陈述”和“消极隐瞒真相”两种形式。积极虚假陈述是指中介主动提供虚假信息，如虚构房源、夸大房屋优势；消极隐瞒真相是指中介明知某信息对交易有重大影响（如房屋被查封、存在质量问题），却未履行告知义务。需要注意的是，并非所有未告知的信息都构成隐瞒，只有“重大信息”才需告知。所谓“重大信息”，是指足以影响购房者是否购买、出价多少的信息，如产权瑕疵、房屋质量问题、周边环境重大缺陷（如临近垃圾场）等。

（三）因果关系：欺诈行为导致购房者受损

认定欺诈还需证明中介的欺诈行为与购房者的损失之间存在因果关系。即购房者因相信中介的虚假陈述或因中介隐瞒真相，作出了原本不会作出的交易决策（如签订合同、支付定金），并因此遭受经济损失（如定金无法追回、房屋贬值、额外维修费用等）。例如，购房者因中介虚假宣传“学区房”而高价购房，后发现该房屋不在学区范围内，此时中介的虚假陈述与购房者的高价损失之间存在因果关系。

（四）法律依据支撑

我国《民法典》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实