房地产法律法规模块一.pptxVIP

第一章

;学习情境一：房地产业概述;房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业房地产业属于为生产和生活服务的部门。其性质为第三产业。房地产业包括房地产开发经营业、物业管理服务业和房地产中介服务业，房地产中介服务业又包括房地产咨询、房地产估价、房地产经纪。

;房地产开发经营业是指在依法取得的国有土地上进行基础设施及房屋建设的行为，是一项高投资、高风险，盈利水平较高但又难以确定的行业。从事这类业务的主要是房地产开发公司。

;物业管理业是指专业化的物业服务企业。受业主委托，按照国家法律、法规，依据合同，对已竣工验收投入使用的各类房屋及其附属配套设施，运用现代管理科学和先进的维修技术，以经营方式进行管理，为客户提供高效、优质、经济的全方位服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。物业管理是一种经营型、企业化的管理服务，通过质价相符的有偿服务和一业为主、多种经营来实现独立核算、自负盈亏。

;房地产咨询业;房地产估价业是指由专业人员对房地产进行分析、测算、判定房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。目前，中国的房地产估价制度、房地产估价人员执业资格认证制度等已经确立，房地产估价队伍也已具规模。房地产估价活动主要由房地产估价师完成，从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识、丰富的估价实践经验和良好的职业道德。

;房地产经纪业是指为委托人提供房地产信息

和居间代理业务的经营活动。主要业务是接

受房地产开发商的委托，销售其开发的新商

品房或代理旧房的买卖、租赁等业务。

;房地产业关联度高、带动力强，是经济发

展的基础性、先导性产业，是我国新的发

展阶段的一个重要支柱产业。房地产业与

国民经济有着密切的联系，两者相互依据、

相互促进。一方面，房地产业的发展受到

国民经济的制约，国民经济发展水平决定

房地产业的发展水平。另一方面，房地产

业的发展又能促进国民经济的发展，使国

民经济持续快速健康发展。;房地产业有以下重要作用：

（一）可以为国民经济发展提供重要的物质条件。房地

产是国民经济发展的基本生产要素，任何行业的

发展都离不开房地产。

（二）房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、

建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展，促

进国民经济持续快速健康发展。

（三）可以改善人民的住房条件和生活环境。

（四）可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落

后的城市面貌。

;（五）有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引

外资，加快改革开放的步伐。

（六）可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业

管理行业，需要的从业人员较多。

（七）可以增加政府财政收入。

随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业

在国民经济中将发挥更广泛、更重要的作用。

;三、我国住房制度

（一）城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分。我国传统的城镇住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的实物福利性住房制度。这种制度不能有效满足城镇居民的住房需求，实行低租金出租的办法，房租连住房的维修费都不能补偿，不仅国家投入住宅建设的大量资金无法收回，还要再拿出一大笔资金用于补贴住房的维修与管理。这种住房制度越来越不适应商品经济的要求。因此，国家决心对这种传统的城镇住房制度进行全面的改革，创立具有中国特色的新型住房制度，实现住房商品化、市场化、社会化。

;1979年开始实行向居民全价售房的试点，1982年开始实行补贴出售试点，即政府、单位、个人各负担房价的1/3，先在郑州、常州、四平及沙市进行试点。1986年2月，国务院住房制度改革领导小组针对低租金制提出了以大幅度提租补贴为基本环节的改革思路。1988年2月，国务院批准了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，确定了房改的目标、步骤和主要政策，标志着住房制度改革进入了整体设计和全面试点阶段。

1991年11月，国务院办公厅下发了《关于进行城镇住房制度改革的意见》，这是中国住房制度改革的一个纲领性文件，制定了房改的总体目标和分阶段目标，提出了房改的四项基本原则，要求在1992-1993年内在全国范围内全面推行住房制度改革。1992年5月1日《上海市住房制度改革实施方案》正式出台实施，上海实行了“五位一体”的房改实施方案，包括推行公积金、提租发补贴、配房买债券、买房给优惠、建立房委会共五项措施，上海的实施对全国的房改产生了巨大的影响和推动作用。

;1994年7月18日国务院下发了《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，将房改