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2025年不动产估价师职业资格（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（本部分共10题，每题1分，共10分。下列每题选项中，只有1个符合题意）

1.根据最高最佳使用原则，不动产估价时，应选取（）作为评估价值的前提。

A.法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大

B.法律上允许、技术上可能、经济上可行、最可能实现

C.法律上允许、技术上可能、经济上可行、使用最灵活

D.法律上允许、技术上可能、经济上最不可行、价值最大

2.某收益性房地产预计未来三年每年的净收益分别为80万元、85万元、90万元，从第四年开始，每年的净收益将稳定在95万元。假设折现率为10%，则该房地产的收益年限为40年时的收益法评估价值最接近于（）万元。

A.6000

B.6200

C.6400

D.6600

3.采用市场法评估某住宅价值时，选取了三个可比案例，其交易价格分别为5000元/平方米、5500元/平方米、4800元/平方米。经过交易情况修正、区域因素修正、个别因素修正后，三个可比案例的比准价格分别为5400元/平方米、5600元/平方米、5000元/平方米。若不考虑时间因素，采用简单算术平均法确定该住宅的评估价值最接近于（）元/平方米。

A.5400

B.5475

C.5500

D.5525

4.某企业拥有一栋建筑物，建造时间为10年前。目前重新建造相同功能、结构、面积的建筑物的重置成本为3000万元。根据技术进步、建安成本变动等因素分析，该建筑物目前的成新率为70%。采用成本法评估该建筑物价值时，其重置成本应调整为（）万元。

A.2100

B.2400

C.3000

D.3000

5.假设开发法中，开发完成后的房地产价值减去后续开发成本、管理费用、销售费用和投资利息等后的余额，称为（）。

A.开发利润

B.土地价值

C.项目总价值

D.投资价值

6.不动产估价中的“合法原则”是指估价结果是在（）前提下的价值。

A.不受任何权利限制

B.符合现行法律法规政策要求

C.考虑未来可能发生的变更

D.以现状使用为基础

7.某临街矩形地块，长60米，宽40米，红线退界距离为5米。该地块在城市规划中允许修建高度不超过50米的建筑物。若建筑密度为60%，则该地块上最多可建建筑面积为（）平方米。

A.1620

B.2160

C.3000

D.3740

8.收益法中，资本化率是（）的倒数。

A.年金现值

B.收益年限

C.无风险报酬率

D.收益率

9.下列关于不动产区位因素的说法中，错误的是（）。

A.区位因素是影响不动产价值的最重要因素之一

B.区位因素包括宏观因素和微观因素

C.宏观区位因素通常难以改变，具有不可替代性

D.微观区位因素通常可以通过人工改造而改变

10.不动产估价报告应独立、客观、公正，其核心内容不包括（）。

A.估价对象描述

B.估价方法选用

C.估价结果

D.估价师与委托人之间的利益关系

二、多项选择题（本部分共5题，每题2分，共10分。下列每题选项中，有2个或2个以上符合题意，全部选对得2分，选对但不全得1分，有错选的不得分）

1.下列关于不动产收益法的说法中，正确的有（）。

A.适用于有稳定收益的不动产估价

B.其理论基础是预期收益原则

C.估算净收益时必须考虑空置率和租金损失率

D.折现率应反映投资者所要求的最低收益率

E.适用于所有类型的不动产估价

2.影响不动产区位价值的因素通常包括（）。

A.交通便捷度

B.环境质量

C.基础设施完善程度

D.宏观经济政策

E.室内装修质量

3.采用成本法评估旧有建筑物价值时，需要考虑的因素通常有（）。

A.重置成本

B.建筑物的年龄

C.建筑物的成新率

D.转让价格

E.折旧

4.市场法中的交易情况修正主要针对的是（）等对交易价格产生影响的因素。

A.交易日期

B.交易双方关系

C.付款方式

D.房地产状况

E.税费负担

5.不动产估价报告应包含的内容