预约合同违约救济研究——基于商品房预约合同纠纷的“机会损失+信赖利益”计算模型.docxVIP

预约合同违约救济研究——基于商品房预约合同纠纷的“机会损失+信赖利益”计算模型

摘要

随着我国商品房市场交易模式的日益复杂化，以认购、订购、预订等形式出现的预约合同在交易实践中被广泛应用，由此引发的纠纷亦随之激增。特别是在房价快速波动的背景下，开发商等出卖方为追逐更高利润而恶意违反预约合同的现象屡见不鲜，而司法实践对于此类违约行为的救济标准，尤其是在损害赔偿范围的确定上，长期存在分歧与模糊。本研究旨在深入探讨商品房预约合同的违约救济困境，并构建一个兼顾理论自洽与实践可操作性的损害赔偿计算模型。本研究综合运用规范分析法、案例研究法与比较法研究，通过对我国《民法典》中关于预约合同与违约损害赔偿的规定进行体系化解读，并结合对大量相关司法裁判文书的实证分析，系统考察了当前法院在处理此类纠纷时的裁判思路、分歧焦点及理论短板。研究结果表明，司法实践中对于预约合同违约的救济模式主要存在三种路径：仅支持定金罚则、支持信赖利益损失、以及在特定情况下支持相当于履行利益的损失，但各种模式均存在理论或实践上的缺陷。单纯的定金罚则难以有效遏制恶意违约；信赖利益赔偿范围过窄，无法弥补守约方的实际损失；而直接支持履行利益则混淆了预约与本约的界限，缺乏充分的法律依据。本研究得出的核心结论是，为实现对守约方利益的充分保护并有效制裁违约行为，应当构建并适用“机会损失+信赖利益”的二元赔偿计算模型。该模型主张，在确定赔偿范围时，不仅应包括守约方因信赖合同有效而支出的直接费用（信赖利益），更应核心计算并赔偿其因违约行为而丧失的、以一个确定价格订立本约的宝贵“交易机会”的价值（机会损失），此价值在房价上涨时可具体化为房屋市价与预约价之间的差额。本研究对于丰富和发展我国预约合同的违约责任理论，统一司法裁判尺度，以及指导市场主体规范交易行为，均具有重要的理论和实践意义。

关键词

预约合同；违约救济；损害赔偿；机会损失；信赖利益；商品房买卖

引言

在当今中国社会经济生活的宏大背景下，房地产行业作为国民经济的重要支柱，其市场的健康与稳定直接关系到金融安全与民生福祉。在商品房交易这一核心领域，为了锁定交易双方、测试市场反应以及满足融资需求，开发商在正式签订《商品房买卖合同》之前，与购房者签订认购书、订购单、预订协议等文件的做法，已成为一种普遍的商业惯例。这些协议在法律性质上，绝大多数被认定为预约合同，即约定在将来一定期限内订立本约（即正式的买卖合同）的合同。预约合同制度的确立，为交易双方提供了一个重要的缓冲与准备期，在促进交易、稳定预期方面发挥了积极作用。

然而，凡有利益之处，必有纠纷之源。近年来，随着我国部分城市房地产价格的剧烈波动，商品房预约合同纠纷呈现出高发态势。一个频繁出现的典型场景是：在房价快速上涨的周期中，开发商在与购房者签订了明确约定房价的认购书并收取定金后，为牟取暴利，拒绝按照原定价格与购房者签订正式的商品房买卖合同，转而将房屋以更高的价格出售给他人，或直接要求原购房者“加价签约”。这种恶意违约行为严重损害了购房者的合法权益，破坏了“契约必须遵守”这一市场经济的基石。然而，目前关于商品房预约合同违约的法律救济，特别是在损害赔偿数额的计算上，理论界众说纷纭，司法实践的裁判标准更是极不统一。部分法院仅支持双倍返还定金，部分法院支持赔偿购房者为签约所支出的交通费、误工费等直接损失，亦有少数法院在特定情形下支持了相当于房屋差价的巨额损失。这种同案不同判的现象，不仅损害了司法公信力，更因其对恶意违约行为的惩戒力度不足，在客观上纵容了市场的投机与失信行为。因此，深入研究商品房预约合同的违约救济问题，构建一个科学、公正且具有可操作性的损害赔偿计算标准，具有极其重要的现实意义。

本研究旨在系统探究商品房预约合同违约救济的理论与实践难题，聚焦于损害赔偿范围的确定这一核心争议点，并创造性地提出“机会损失+信赖利益”的二元赔偿计算模型。本文的研究将不再局限于对既有的信赖利益与履行利益二分法进行简单的站队或调和，而是试图通过引入“机会损失”这一更具解释力的中间概念，为预约合同的违约救偿提供一个全新的理论视角。本文致力于构建一个“实践困境诊断—理论模式反思—新型模型建构—司法适用路径”的研究框架，旨在为解决当前司法裁判的混乱局面提供一个逻辑自洽、体系圆融的理论方案，从而丰富和完善我国合同法，特别是预约合同制度的理论体系，为促进房地产市场的健康有序发展提供有力的法治保障。

文献综述

围绕预约合同，特别是其违约责任的承担方式与范围，国内外法学界已进行了长期而深入的研究，形成了丰富的理论积淀。这些研究成果为本课题的展开提供了坚实的理论基础和多元的比较法视野。

国外学者对此问题的研究，主要根植于各自法系对缔约过失责任和合同解释的不同理论传统。在以德国法为代表的大陆法系国家，预约合同的理