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2025年房地产估价师估价实务专项训练试卷（附答案）

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（本部分共10题，每题1分，共10分。每题有且只有一个正确选项，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。）

1.下列关于房地产估价原则的说法中，错误的是（）。

A.估价应以房地产的公开市场价值为基础

B.估价应遵循合法原则，但可以忽略实际用途

C.估价应考虑房地产的个别因素、区域因素和宏观因素

D.估价应将估价目的、估价对象、估价时点等基本事项作为估价分析的基础

2.某宗房地产的收益年限为40年，预计持有5年后出售，持有期间每年的净收益为10万元，折现率为8%，假设该房地产在持有5年后出售时的价值与其剩余年限的价值相等，则该房地产的收益价格为（）万元。

A.341.94

B.406.53

C.432.16

D.465.81

3.采用市场法估价时，选取可比案例后，需要对可比案例的成交价格进行修正，以得到比准价格。下列关于修正的说法中，错误的是（）。

A.时间修正主要是修正不同交易时间点市场状况的差异

B.区域修正主要是修正不同区域因素对价格的影响

C.个别因素修正主要是修正可比案例与估价对象在自身条件上的差异

D.价格修正通常先进行个别因素修正，再进行区域因素和时间因素修正

4.某在建工程，已完成主体结构的60%，剩余工程预计需要6个月完成，预计完成工程所需费用为800万元，预计开发费用（不含管理费用和销售费用）为600万元，假设开发费用在剩余工程期内均匀投入，开发周期利息忽略不计，该在建工程的成本法估价价值最接近于（）万元。

A.2800

B.3200

C.3600

D.4000

5.某商场的年租金收入为800万元，年运营费用（不含折旧）为300万元，建筑物重置成本为3000万元，耐用年限为50年，残值率为0，采用直线法计提折旧，该商场的收益价格为（）万元。

A.2928.57

B.3125.00

C.3200.00

D.3750.00

6.下列关于假设开发法估价适用的说法中，正确的是（）。

A.适用于具有潜在开发价值的土地估价

B.适用于已建成房地产的转让估价

C.适用于房地产的租赁估价

D.适用于缺乏市场交易案例的房地产估价

7.在进行房地产实地查勘时，下列做法中，错误的是（）。

A.核实房地产权属证书与实地状况是否一致

B.记录房地产的周围环境，如交通、基础设施、噪音等

C.忽略房地产的物理状况，只需关注其法律状态

D.拍摄能够反映房地产外观、内部状况和周围环境的照片

8.估价报告应清晰、准确地反映估价过程和结果，下列关于估价报告内容要求的说法中，错误的是（）。

A.估价假设和限制条件应予以说明

B.选取的可比案例应真实、可靠

C.估价方法的选择应具有合理性，但计算过程可以简化

D.估价结论应明确，并说明其依据

9.估价师在执业过程中，应遵守独立、客观、公正的原则，下列行为中，不符合职业道德规范的是（）。

A.接受委托后，根据委托人要求高估房地产价值

B.保守委托人在估价活动中知悉的商业秘密

C.如实披露估价过程中可能存在的利益冲突

D.按照相关法律法规和估价准则进行估价

10.某估价项目，估价时点为2025年3月1日，估价对象为一宗工业用地，用途为工业，但现状为空地。根据当地规划，该地块未来可用于商业开发。在进行价值评估时，应采用（）。

A.仅考虑其现状用途下的价值

B.仅考虑其规划用途下的价值

C.以现状用途价值为主，适当考虑规划用途价值的潜力

D.根据委托人意向选择现状或规划用途进行估价

二、多项选择题（本部分共5题，每题2分，共10分。每题有多个正确选项，请将正确选项的代表字母填写在答题卡相应位置。多选、错选、漏选均不得分。）

1.房地产估价的合法原则主要包括（）。

A.估价对象必须合法

B.估价目的必须合法

C.估价程序必须合法

D.估价结果必须符合相关法律法规的要求

E.估价师必须具有相应的执业资格

2.采用市场法估价时，对可比案例成交价格进行交易日期修正，通