物业专项维修资金使用作业方案.docxVIP

物业专项维修资金使用作业方案

一、总则

（一）目的与依据

为规范本物业管理区域内物业专项维修资金（以下简称“维修资金”）的使用行为，保障物业共用部位、共用设施设备的正常维修、更新和改造，维护业主的共同利益，根据国家及本市相关法律法规、《业主管理规约》及《业主大会议事规则》，结合本物业实际情况，特制定本方案。

（二）适用范围

本方案适用于本物业管理区域内全体业主所缴存的维修资金的申请、使用、审核、拨付及后续管理等相关活动。维修资金的使用范围严格限定于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造项目。

（三）基本原则

1.合法合规原则：严格遵守国家及地方关于维修资金管理的各项法律法规及政策规定。

2.业主决策原则：维修资金的使用应充分尊重业主意愿，重大事项需经业主依法表决通过。

3.公开透明原则：维修资金的使用全过程应公开透明，接受全体业主的监督。

4.应急优先原则：对影响房屋安全和业主正常生活的紧急情况，应启动应急维修程序，保障业主生命财产安全。

5.节约高效原则：在保证工程质量的前提下，力求节约资金，提高维修资金使用效益。

二、维修资金使用条件与范围

（一）使用条件

1.物业共用部位、共用设施设备保修期已满；

2.维修项目符合维修资金使用范围；

3.维修资金账户余额足以支付维修项目所需费用；

4.已履行本方案规定的业主表决、公示等程序（应急维修除外）。

（二）使用范围

1.共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

2.共用设施设备：一般包括电梯、消防设施、安防监控系统、供水系统、排水系统、供暖系统、燃气系统、供电系统、公共照明、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

3.具体范围以国家及本市相关规定及《业主管理规约》约定为准。

三、维修资金使用流程

（一）使用申请的发起与初步核实

1.申请主体：业主委员会（以下简称“业委会”）、物业服务企业、相关业主均可根据物业共用部位、共用设施设备的损坏情况提出维修资金使用申请。

2.申请材料：申请人应提交《维修资金使用申请表》，并附具维修项目概况、损坏情况说明、初步维修方案及预算估算等材料。

3.初步核实：物业服务企业或业委会接到申请后，应对申请事项进行现场查勘，核实损坏情况的真实性、维修的必要性，并对初步维修方案和预算进行审核。

（二）工程勘察与方案制定

1.专业评估：对涉及结构安全、专业性较强或维修金额较大的项目，应聘请具有相应资质的专业机构或人员进行现场勘察、检测评估，出具专业勘察报告和维修建议。

2.方案细化：根据勘察结果和专业建议，制定详细的维修方案，明确维修内容、范围、方式、工期、质量标准等。

3.预算编制：依据详细维修方案，由具有相应资质的工程造价咨询单位或专业施工单位编制工程预算书。预算应包括人工费、材料费、机械费、管理费、利润、税金及不可预见费等。

（三）业主意见征询与表决

1.表决范围确定：根据维修项目涉及的受益业主范围，确定参与表决的业主。

2.表决方式：按照《业主大会议事规则》约定的方式进行表决，可采用书面征求意见、电子投票或业主大会等形式。

3.表决内容：将维修方案、工程预算、分摊方案等主要内容向参与表决的业主公示，明确表决意见的提交期限。

4.结果确认：回收表决意见，统计表决结果。经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，方为表决通过（具体比例按法定或规约约定执行）。

（四）费用预算审核与公示

1.预算审核：表决通过后，业委会或物业服务企业可将工程预算书提交至维修资金管理部门进行审核，或聘请第三方专业造价咨询机构进行审核。

2.结果公示：审核通过的预算金额及业主表决结果、维修方案、费用分摊明细等信息，应在物业管理区域内显著位置及业主群等渠道进行公示，公示期不少于规定天数。公示期间接受业主监督和异议反馈。

（五）资金申请与划拨

1.组织实施主体：根据表决结果和公示情况，由业委会或其委托的物业服务企业作为维修项目的组织实施主体，负责组织工程招标、合同签订等工作。

2.施工单位选定：应通过公开招标、邀请招标或竞争性谈判等方式选定具有相应资质和良好信誉的施工单位。小额维修项目可按相关规定简化程序。

3.资金申请：组织实施主体向维修资金管理部门提交正式的维修资金使用申请，并附具业主表决结果、公示证明、审核后的工程预算书、施工合同等全套材料。

4.资金划拨：维修资金管理部门审核通过后，根据合同约定分期或一次性将维修资金划拨至施工单位账户。涉及应急维修的，按应急程序办理。