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房地产尽职调查详细清单模板

房地产交易，无论对于个人投资者、企业买家抑或是金融机构而言，都堪称一项重大决策。其涉及金额巨大，法律关系复杂，潜在风险点众多。因此，一套详尽、专业的尽职调查清单，便是保障交易安全、揭示潜在风险、评估真实价值的“导航图”与“护身符”。本清单旨在提供一个系统性的框架，使用者应根据具体项目的性质（如住宅、商业、工业地产）、交易模式（如资产收购、股权收购）及目标物业的实际情况进行调整与细化。

一、法律尽职调查

法律尽职调查是房地产交易的基石，旨在确认目标物业的产权清晰、合法合规，无权利瑕疵或潜在争议。

1.1产权相关文件

*不动产权证书（或房地产权证）：核实原件，确认权属人、坐落、面积（建筑面积、土地使用权面积）、用途、权利性质、使用期限等信息与实际情况及交易文件描述是否一致。

*土地使用权出让合同及补充协议：核查土地出让金支付情况、土地使用条件、规划指标（容积率、绿化率等）、是否存在特殊限制或附加义务。

*购房合同/赠与合同/继承文件：如为通过非出让方式取得产权，需提供相应的原始取得文件。

*产权变更登记相关文件：历次产权转移的证明文件，确保产权链条完整、清晰。

*共有权情况说明：如为共有财产，需提供共有人同意出售的书面文件。

1.2规划与建设合法性文件

*建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证：确认项目规划的合法性。

*建筑工程施工许可证：确认建设施工的合法性。

*建设工程竣工验收备案证明（或竣工验收合格证明）：确认项目已通过法定验收程序，具备交付使用条件。

*规划验收合格证：确认项目建设符合规划许可要求。

*消防验收合格证明（或备案凭证）：确认消防设施符合规范要求。

*人防工程验收证明（如适用）。

*其他专项验收文件：如环保、卫生、绿化等。

1.3权利限制与负担文件

*抵押登记信息：查询并核实是否存在抵押，抵押权人、抵押金额、抵押期限。

*查封、冻结等司法限制信息：通过司法查询平台或律师调查确认。

*租赁情况：现有租赁合同、租赁备案证明（如有），核实租期、租金、押金、租户权利义务等。

*地役权、相邻权等其他用益物权或限制。

1.4公司层面法律文件（如交易模式为股权收购）

*目标公司营业执照、公司章程。

*股东名册、股权结构证明。

*股东会/董事会决议：同意出售股权及相关交易的有效决议。

*历次验资报告、审计报告。

*重大合同：如借款合同、担保合同、合作开发协议等。

*诉讼、仲裁及行政处罚情况。

1.5其他法律文件

*物业管理合同、业主公约（如适用）。

*税收缴纳证明：房产税、土地使用税等相关税费的缴纳情况。

*是否存在拖欠工程款、农民工工资等可能引发优先权的情形。

二、财务尽职调查

财务尽职调查旨在核实目标物业的财务状况、盈利能力、现金流及潜在的财务风险，为交易定价和投资回报分析提供依据。

2.1目标物业财务数据

*近三年（或适用期间）的租金收入、物业管理费收入明细及凭证。

*近三年（或适用期间）的运营成本明细：包括维修维护费、管理费、水电费、税费、保险费等。

*历史财务报表（如为成熟运营物业）。

*现有租赁合同的租金支付情况，是否存在欠租。

2.2目标公司财务状况（如交易模式为股权收购）

*近三年经审计的财务报表（资产负债表、利润表、现金流量表）。

*科目余额表、明细账。

*大额应收账款、应付账款明细及账龄分析。

*存货明细（如适用）。

*固定资产清单、折旧计提情况。

*对外投资情况。

*银行借款合同、抵押合同、担保合同。

*或有负债情况说明。

2.3税务情况

*各项税种的纳税申报表及完税凭证。

*税务登记证及相关涉税审批文件。

*是否存在税务处罚、欠税情况。

*潜在的税务风险及筹划空间分析。

2.4交易相关财务测算

*未来五年（或适用年限）的财务预测模型及假设条件。

*投资回报率（ROI）、净现值（NPV）、内部收益率（IRR）等关键指标测算。

三、工程技术尽职调查

工程技术尽职调查主要评估目标物业的实物状况、工程质量、设施设备运行情况、潜在的维修改造需求及相关成本。

3.1建筑物基本信息

*建筑物结构类型、建成年代、设计使用年限。

*总建筑面积、各楼层面积、公摊面积。

*建筑平面布局图、结构图、竣工图。

*主要结构构件（地基基础、主体结构）的完损状况。

3.2工程质量与安全

*是否存在结构性裂缝、沉降、渗漏等质量问题。

*有无重大安全隐患。

*最近一次的房屋安