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房屋租赁合同装修损失（违约）案例

一、引言：房屋租赁装修纠纷的普遍性与复杂性

在房屋租赁关系中，承租方为满足经营或居住需求，常对房屋进行装修改造。这类装修往往涉及数万元甚至数十万元的投入，一旦租赁合同因一方违约提前终止，装修损失的责任划分便成为争议焦点。现实中，因装修损失引发的诉讼屡见不鲜：有的是房东擅自收回房屋导致租客装修无法继续使用，有的是租客拖欠租金被房东解除合同后主张装修补偿，还有的是双方对“装修是否经同意”“残值如何计算”各执一词。这些纠纷不仅涉及财产利益，更考验法律适用与事实认定的精准性。本文将通过典型案例切入，结合法律规定与实务经验，系统解析房屋租赁合同中装修损失（违约）的处理逻辑。

二、典型案例：从纠纷到判决的全流程还原

（一）案情概述：餐饮店装修后房东单方解约引发诉讼

某年，张某与李某签订《房屋租赁合同》，约定李某将位于商业街的门面房出租给张某经营餐饮店，租期5年，年租金12万元。合同签订后，张某投入28万元进行装修（含墙面改造、厨房设备安装、门头设计等），并顺利营业。但租赁第2年，李某因自身经营需要，以“房屋另作他用”为由要求张某3个月内搬离，否则断水断电。张某拒绝搬离，李某遂切断房屋水电，导致餐饮店停业。张某起诉至法院，要求李某赔偿装修损失28万元及停业损失；李某则辩称合同未约定装修补偿条款，且张某装修未经其书面同意，不应承担责任。

（二）争议焦点：装修损失的三大核心分歧

本案庭审中，双方围绕三个关键问题展开辩论：

第一，张某的装修是否经李某“同意”？李某主张合同仅允许“简单装饰”，而张某的装修涉及结构改造，属于“擅自装修”；张某则提供微信聊天记录，显示李某曾说“按你开店需要弄就行，我相信你”。

第二，装修损失的计算标准如何确定？张某主张全额赔偿28万元装修款，李某认为装修已使用2年，应按折旧计算残值。

第三，李某单方解约是否构成根本违约？李某称“提前3个月通知已尽合理义务”，张某则指出合同约定“任何一方提前解约需支付年租金30%的违约金”，李某未支付违约金且采取断水断电方式，属于恶意违约。

（三）法院判决：法律规则与事实证据的综合考量

法院经审理认为：

其一，关于“装修同意”的认定。根据《微信聊天记录》，李某明确表示“按你开店需要弄”，应视为对装修行为的概括同意；虽未书面确认，但口头同意在无相反证据时可作为有效依据（参照《民法典》第七百一十五条“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物”）。

其二，关于装修损失的计算。张某装修总投入28万元，已使用2年（占5年租期的40%），剩余3年租期对应的残值为28万元×（3/5）=16.8万元（参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”）。

其三，关于违约认定。李某未按合同约定支付违约金，且通过断水断电方式强行解约，构成根本违约，需承担全部赔偿责任。最终判决李某赔偿张某装修残值损失16.8万元及停业损失2万元（按实际停业天数计算）。

三、法律框架：装修损失处理的核心规则解析

（一）基础前提：装修行为是否“经出租人同意”

这是判定装修损失责任的首要条件。根据《民法典》第七百一十五条，若承租人未经出租人同意装修，出租人可要求承租人恢复原状或赔偿损失；若经同意装修，则需进一步结合合同解除原因划分责任。实践中，“同意”的形式包括书面约定、口头承诺、行为默示（如出租人参与装修方案讨论、未对装修行为提出异议等）。例如，案例中李某的微信回复即构成“口头同意”，而若承租人装修时房东在场但未阻止，也可能被推定“默示同意”。

（二）关键区分：合同解除的原因与责任归属

出租人违约导致解除（如案例中李某单方解约）

此时，承租人的装修损失由出租人全额赔偿，但需计算“剩余租赁期内的残值”。残值的计算方式通常为：装修总投入×（剩余租期/约定租期）。例如，总投入30万元、租期5年、已履行2年，则残值为30万×（3/5）=18万元。若租期未明确（如不定期租赁），法院可能参考行业惯例或装修的合理使用年限（如普通装修5-8年）认定残值。

承租人违约导致解除（如承租人拖欠租金被解约）

根据司法解释，承租人请求出租人赔偿装修残值的，法院一般不予支持；但若出租人同意利用装修物，可折价补偿。例如，租客因欠租被房东解约，若房东后续将房屋出租给新租客并继续使用原装修，可能需按残值的一定比例补偿原租客。

双方均有过错导致解除（如房东未按约定提供消防验收证明，租客未按时支付租金）

此时，法院会根据双方过错程度划分责任。例如，房东过错占60%、租客占40%，则装修残值损失由双方按此比例分担。

（三）特殊情形：合同无效或履行期满的处理

合同无效（如租赁房屋未取得建设工程规划许可