物业电梯保养管理方案.docxVIP

物业电梯保养管理方案

一、总则

1.1制定目的

为确保本物业辖区内所有在用电梯安全、稳定、高效运行，最大限度降低设备故障率，延长电梯使用寿命，保障业主、住户及访客的人身与财产安全，规范电梯保养管理流程，明确各相关方职责，提升电梯服务质量与应急处置能力，特制定本方案。本方案作为物业电梯管理工作的核心依据，需严格执行并根据法规更新及实际运行情况动态优化。

1.2适用范围

本方案适用于本物业管理范围内所有已投入使用的电梯设备，包括乘客电梯、载货电梯等，涵盖电梯的日常检查、定期保养、故障处理、应急救援、档案管理及相关协调工作。电梯的大修、改造工作另行参照国家规范及专项合同执行。

1.3编制依据

本方案依据《中华人民共和国特种设备安全法》《特种设备使用管理规则》（TSG08-2017）、《电梯维护保养规则》（TSGT5002-2017）等国家法律法规及安全技术规范，结合电梯制造厂家提供的设备安装使用维护说明书，以及本物业实际管理要求编制而成。

二、组织架构与职责分工

2.1物业管理层职责

物业管理层作为电梯管理工作的统筹主体，负责整体工作的规划、监督与协调。具体职责包括：筛选并委托具备相应资质的专业维保单位，签订规范的维保合同，明确维保范围、周期、质量标准及服务承诺；审核维保单位提交的维保计划与方案，定期检查维保工作落实情况及记录完整性；组织电梯年度定期检验工作，协调处理年检中发现的问题及相关资料备案；统筹处理电梯运行中的重大故障、投诉及纠纷，保障业主权益；定期组织应急演练，监督应急救援机制的有效性。

2.2物业工程部职责

物业工程部作为日常管理执行部门，负责电梯运行状态的实时监控与维保工作的现场监督。具体职责包括：配备专职电梯安全管理人员，负责每日电梯运行检查、记录及异常情况上报；配合维保单位开展保养作业，提供必要的作业条件与安全防护支持，监督维保人员持证上岗及操作规范性；建立并完善每台电梯的安全技术档案，收集、整理并归档维保记录、故障处理报告、年检资料等；定期对电梯轿厢、候梯厅进行清洁管理，确保照明、通风、紧急呼叫装置等附属设施正常运行；向业主宣传乘梯安全知识，张贴应急联系信息及警示标识。

2.3维保单位职责

维保单位需具备国家认可的电梯维保资质，严格按照本方案及维保合同约定履行职责。具体包括：派遣持有有效《特种设备作业人员证》的专业技术人员开展维保工作，制定详细的半月、季度、半年、年度维保计划及实施方案；按照《电梯维护保养规则》要求，对电梯进行清洁、润滑、调整、检查及易损件更换，确保维保质量符合安全标准；设立24小时维保值班电话，接到电梯故障通知后及时响应，困人故障需在规定时间内抵达现场（直辖市或设区的市不超过30分钟，其他地区不超过1小时），遵循“先救人、后修复”原则处置；建立维保记录制度，每次维保后填写详细记录，经物业电梯安全管理人员签字确认后归档，记录至少保存4年；每年度至少进行一次自行检查，在定期检验前完成，出具加盖单位公章的自行检查报告；协助物业制定应急救援预案，每半年至少针对不同类型电梯开展一次应急演练；发现严重事故隐患时，立即告知物业并向当地特种设备安全监督管理部门报告。

2.4业主与使用人职责

业主及使用人应自觉遵守乘梯安全规定，正确使用电梯设备，不携带易燃易爆、超重等危险物品乘梯，不恶意损坏电梯部件；发现电梯运行异常（如异响、抖动、门开关故障等）时，及时告知物业或按下轿厢内紧急呼叫按钮，不擅自扒门、攀爬轿厢；配合物业及维保单位开展电梯保养、检修及应急处置工作，自觉避让作业区域。

三、保养内容与周期规范

3.1日常检查（每日）

由物业电梯安全管理人员或持证司机执行，每日电梯运行前及运行中进行检查，重点内容包括：机房、滑轮间环境清洁，门窗完好，照明正常；电梯运行无异常振动、异响及异味，平层精度符合要求；层门、轿门开关顺畅，无卡阻现象，地坎槽内无杂物；召唤按钮、楼层显示、轿厢内照明、通风设备正常运行；紧急呼叫装置、报警按钮通讯畅通，轿厢内监控设备工作正常；制动器、限速器等安全装置外观无异常。发现问题立即停止电梯使用，设置警示标识并通知维保单位处理，做好检查记录。

3.2半月保养

由维保单位按计划实施，核心内容包括：清洁曳引机、编码器，检查运行声音及温度，确认油位正常；润滑限速器各销轴部位，确保转动灵活，测试电气开关功能；检查制动器各销轴动作灵活度，调整制动间隙，确保符合制造单位要求；清洁并检查层门、轿门旁路装置，确保工作正常；检查手动紧急操作装置齐全且放置在指定位置；测试轿厢意外移动保护装置的制动力自监测功能，确保记录完整；检查导靴与导轨贴合情况，清除导轨表面杂物。

3.3季度保养

在半月保养基础上，增加以下内容：检查曳引钢丝绳张力均匀性，有无断丝、磨损情况，必要时进行润滑调整；检查控制柜内电