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房地产物业设施维护保养方案

引言

房地产物业的设施设备，是构成物业整体价值的核心要素之一，也是保障业主和使用人日常生活与工作秩序的物质基础。其运行状况、完好程度直接关系到物业的保值增值、居住舒适度、安全性乃至业主的生活品质。一份科学、系统、完善的物业设施维护保养方案，并非简单的“修修补补”，而是一项贯穿于物业全生命周期的精细化管理工程。它旨在通过规范化的预防性维护、高效的故障修复和持续的性能优化，确保各类设施设备始终处于最佳运行状态，从而延长其使用寿命，降低运营成本，最终实现物业价值的最大化和用户满意度的提升。

一、维护保养的目标与原则

（一）核心目标

1.保障安全运行：杜绝因设施设备故障引发的安全事故，确保人身及财产安全。

2.延长使用寿命：通过科学保养，减缓设备老化速度，最大限度发挥其使用价值。

3.提升性能效率：确保设施设备功能完好，运行高效，满足用户正常使用需求。

4.控制运营成本：通过预防性维护减少突发故障，降低维修费用和因停机造成的间接损失。

5.符合法规要求：确保设施设备的维护保养符合国家及地方相关法律法规、行业标准。

（二）基本原则

1.预防为主，防治结合：将工作重心放在预防性维护上，定期检查、保养，及时发现并排除潜在故障，避免小问题演变成大故障。

2.系统性与全面性：对物业所有设施设备进行全面梳理，制定系统性的维护计划，避免遗漏。

3.分级分类，重点突出：根据设施设备的重要性、使用频率、故障影响程度等因素，实施分级分类管理，对关键设备给予重点关注和资源倾斜。

4.技术规范性：严格按照设备操作规程、制造商建议及行业标准进行维护保养作业，确保操作规范、安全。

5.经济性与效益性：在保证维护质量的前提下，合理控制维护成本，追求投入产出比的最优化。

6.及时性与有效性：对发现的问题和故障报修，应迅速响应，及时处理，确保维护措施的有效性。

二、维护保养的对象与范围

物业设施维护保养的对象广泛，通常包括以下几大类别：

1.房屋本体结构：

*地基与主体结构：定期检查有无沉降、裂缝、渗漏等。

*屋面及防水工程：检查屋面防水层、排水系统、保温层，确保无渗漏、排水畅通。

*墙面、地面与顶棚：检查饰面有无空鼓、开裂、脱落，地面有无起砂、破损。

*门窗：检查门窗开启是否灵活，密封是否良好，五金件是否完好。

2.给排水系统：

*供水系统：各类水泵、水箱（池）、供水管网、阀门、水表、消火栓等。

*排水系统：排水管网、雨水管、污水泵、化粪池、隔油池等。

*卫生洁具：公共区域洗手盆、马桶等。

3.供电系统：

*变配电设备：变压器、高低压配电柜、电缆、母线等。

*电力线路：室内外供电线路、桥架、线槽。

*照明系统：公共区域照明、应急照明、景观照明。

*电梯设备：客梯、货梯、扶梯，含其控制系统、曳引系统、门机系统等（通常由专业单位维保，但物业需做好日常巡检和监督）。

*备用电源：发电机及附属设备。

4.暖通空调系统：

*供暖系统：锅炉、换热器、管道、散热器等（如适用）。

*通风系统：送排风风机、风管、风阀等。

*空调系统：冷水机组、冷却塔、水泵、空调箱、风机盘管、VRV/VRF机组等。

5.消防系统：

*火灾自动报警系统：控制器、探测器、手动报警按钮、警铃等。

*自动喷水灭火系统：喷淋泵、报警阀组、喷头、管道。

*消火栓系统：消火栓泵、消火栓箱、水带、水枪。

*防排烟系统：风机、风阀。

*应急疏散系统：疏散指示标志、应急照明灯、防火门、防火卷帘。

*气体灭火系统等（如适用）。

6.智能化系统：

*安防监控系统：摄像头、录像机、矩阵、显示器等。

*门禁对讲系统：单元门门禁、户内对讲、围墙机等。

*停车场管理系统：道闸、读卡器、收费系统等。

*楼宇自控系统（BA系统）等（如适用）。

7.公共区域与环境设施：

*道路与场地：小区内道路、停车场地面、人行道。

*园林绿化：树木、花草、草坪的养护，灌溉系统。

*水景设施：喷泉、人工湖等（如适用）。

*公共标识：指示牌、警示牌、宣传栏。

*垃圾桶（站）、儿童游乐设施、健身器材等。

三、核心维护保养策略与实施

（一）预防性维护（PM-PreventiveMaintenance）

这是物业设施维护的核心策略，旨在通过有计划的检查、清洁、润滑、调整、紧固、更换易损件等措施，防止设备故障的发生，保持设备的良好运行状态。

1.日常巡检：

*内容：每日或定期对设施设备进行外观检查、运行状态监听、参数记录。

*责任人：物业工程人员或指定巡查人员。

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