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资产评估实务操作手册

第一章承接业务与明确评估基本事项

资产评估工作的起点，在于审慎地承接业务并清晰界定评估的各项基本要素。这一阶段的工作质量直接影响后续评估过程的顺畅性与评估结论的可靠性。

1.1业务洽谈与初步沟通

在与潜在客户接触时，评估人员首先需了解客户的评估需求，包括但不限于评估服务的目的、拟评估资产的大致情况、期望的评估报告用途及提交时间等。此环节，评估人员应展现专业素养，耐心解答客户疑问，并初步判断自身专业能力与独立性是否满足承接业务的要求。对于存在重大不确定性或可能涉及复杂专业问题的项目，应进行充分的初步调研。

1.2明确评估基本事项

在决定承接业务前，必须与委托方就以下核心事项达成一致：

*评估目的：这是评估工作的灵魂，直接决定了价值类型的选择和评估方法的运用。常见的评估目的包括企业改制、股权转让、并购重组、抵押融资、资产处置、财务报告、税收等。评估人员需确保对评估目的的理解准确无误，并将其清晰地体现在后续的评估报告中。

*评估对象与范围：需明确界定评估的具体资产，是单项资产、资产组合还是企业整体价值。资产范围的界定应清晰、具体，避免遗漏或多评。对于企业价值评估，还需明确是否包含商誉及无形资产等。

*价值类型：根据评估目的、市场条件及评估对象自身状况等因素，选择恰当的价值类型，如市场价值、投资价值、在用价值、清算价值等。价值类型的选择应具有合理性和针对性。

*评估基准日：即确定评估价值的时点。选择评估基准日应考虑评估目的的实现、数据资料的可获得性以及法律、法规的相关规定。基准日一旦确定，评估过程中所依据的市场数据、财务数据等均应围绕该时点展开。

*评估报告使用者：明确评估报告的预期使用者，有助于评估人员在报告撰写时考虑其信息需求，并对报告的使用范围做出恰当限制。

1.3评估业务风险评估与承接

评估机构应建立业务风险评估机制。在承接业务前，需综合考虑自身专业胜任能力（如评估人员的专业背景、经验是否与项目匹配）、独立性（是否存在可能影响独立、客观、公正执业的利益冲突或关联关系）、以及业务环境（如客户的诚信度、评估资料的可获得性等）。对于高风险业务，应审慎评估，必要时可拒绝承接。

1.4签订业务约定书

业务约定书是明确评估机构与委托方权利义务关系的法律文件，是保障评估业务顺利进行的重要依据。业务约定书应至少包括评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、评估报告使用者、评估报告提交期限和方式、评估服务费、双方的权利与义务、违约责任等核心条款。

第二章制定评估计划

评估计划是指导评估工作有序开展的行动方案，其制定应具有前瞻性、系统性和可操作性。

2.1评估计划的主要内容

评估计划通常包括以下方面：

*项目背景与评估目的概述。

*评估对象与范围的具体描述。

*评估基准日。

*项目组成员及分工：明确项目负责人、各资产类型负责人及一般参与人员的职责。

*评估工作进度安排：设定各主要工作阶段（如现场勘查、资料收集、评定估算、内部审核、报告撰写与提交）的起止时间和节点。

*评估方法与技术思路：初步确定各类资产可能采用的评估方法及技术路径。

*现场勘查方案：包括勘查的重点、方法、时间安排及所需配合事项。

*资料收集清单与来源：列出需收集的评估对象权属证明、财务数据、市场数据、技术资料等，并明确资料来源。

*重要事项的关注与应对：识别评估过程中可能出现的难点、风险点，并预设应对措施。

*评估报告的类型与提交方式。

2.2评估计划的调整

评估计划并非一成不变。在评估工作过程中，若出现未预见的情况（如评估范围调整、重大权属瑕疵、市场数据异常波动等），应及时对评估计划进行修订和完善，并记录调整原因。

第三章现场勘查与资料收集

现场勘查与资料收集是获取评估数据的关键环节，是评估结论客观性的基础保障。

3.1现场勘查

现场勘查是评估人员亲身感知评估对象实际状况的过程，必须深入、细致。

*勘查目的：核实评估对象的存在性、完整性、状况（如成新率、使用状态、技术水平）、数量、权属状况及周边环境等。

*勘查方法：根据评估对象类型（如房地产、机器设备、无形资产、长期股权投资等）的不同，可采用观察、询问、测量、拍照、检查运行记录、抽样核实等方法。对于大型、复杂或专业性强的资产，可考虑聘请外部专家协助。

*勘查记录：应形成详细的现场勘查工作底稿，包括勘查时间、地点、参与人员、勘查情况描述、数据记录、照片影像资料等，并尽可能由相关方签字确认。对发现的重大问题或疑点，应及时与委托方沟通并核实。

3.2资料收集

资料收集应围绕评估对象和评估方法的需求进行，确保资料的真实性、合法性、相关性和完整性。

*权属证明资料：如房产