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经纪人转正考核题库

商品房税费

商品房是指开发商以市场伎俩取得土地使用权,并经过市场方式在地面上形成建筑，再进行销售的房产。分为普通住宅与非普通住宅。

如何辨别商品房？

可经过两方面看:①购房协议:封皮上写的是《商品房买卖协议》；②产权证：在产权证号上无盖其余章。

什么是区产权?如何辨别？

在北京，由市房屋管理部门进行房屋权属登记、颁发房产证的，叫市产权；由各区办理的，叫区产权。区产权与市产权最大的不一样就是,区产权不颁发土地使用权证，而市产权有。(可经过产权证上的产权证号与填发单位进行辨别。例：区产的产权证号：x京房权证海私字第003号；市产权的产权证号：ｘ京房权证市海私字第003号；填发单位：区产的各个区的建设委员会;市产的为北京市国土资源局。)

普通住宅必须同时符合如下三个条件:

住宅社区建筑容积率在1.０(含)以上;

单套建筑面积在140(含）平方米如下;

实际成交总价低于同区域销售优惠政策住房平均交易价格1．２倍如下：(什么叫“享受优惠政策住房平均交易价格”：三环以内总价人民币２15万元/套：即实际成交总价应低于258万/套；三环至四环之间175万元/套；即实际成交总价应低于2１0万/套;四环至五环之间1６５万元/套；即实际成交总价应低于198万/套;五环以外１00万元/套；即实际成交总价应低于１２0万/套）

商品房是以契税票上的填发曰期或是产权证上的填发曰期孰先来鉴定其购置年限（包含是否满五年）。

申报价的计算公式:

普通二手商品房：计税价格=基准价格×建成年代修正系数×楼层修正系数

特殊二手商品房:计税价格=基准价格×楼层修正系数

二手办公用房和二手商业用房交易最低计税价格=基准价格

（注:朝阳区以基准价计算申报价格，无需修正)

税费征收表格

商品房

卖方

买方

营业税

个人所得税

契税

工本费

普通

5.５%(购满５年不交)

1％(未提供原值发票）/按增值部分的２0%(提供原值发票)

购满5年不交

1.５０%(个人初次购置90平米如下的住宅按１%计)

80元

非普通

5.５%(满5年后按差额的5．5%交）

同上

3%

８0元

(到时以计算题的方式进行考核税费）

二．交易流程

（一）各个区税务局和建委的工作时间及地点

1.海淀区:

双榆树北路中关村税务所(海淀区地方税务局第二税务所)周一至周五早8:３0——１1:3013：３０——1６：０0海淀区知春里2７号楼;开车路线:当代商城往北第一个红绿灯向东行200米路北

海淀区建委房屋产权交易大厅：周一至周五早８：30——１1:3０13:3０——16：00

注:必须在上午11:00之前，下午4：00之前拿到号才可办理，办完为止

双榆树北里甲22号楼乘车路线:人民大学下，第一路口，行至约2６0米处见海淀区建委交易大厅指示牌,按路线走

2．朝阳区:

税务局:周一至周四8:30——１５:00周五８：30——12:00

团结湖六里屯18号楼Ａ座三层：朝阳体育馆路口往东路北,华阳家园临街办公楼

建委:周一至周四８:30—15:30周五8：３０—1１：3０

石佛营东里1２8号院

3.东城区：

税务局:周一至周四９:00—１1:3０1３:0０—1６:00

周五金9：0０—1２：00印花税出售时间截止至少14：0０

地安门东大街，坐车地安门下车

建委：周一至周四9:00—１1:３０１3:00—16:00周五9：00—12：０0

地安门东大街,坐车地安门下车

4.崇文区

税务局：周一至周五9：００—11:0014：０0—16：0０

北京市地方税务局房地产交易纳税服务大厅；（北京市崇文区东花市南里富贵园社区二期3号楼一层）。

建委：周一至周五9:００—1１：0０１４：0０—16：00

北京市崇文区房屋管理局服务大厅（富贵园社区二期3号楼一层）

５.北京市国土资源局

周一至周五8：30—1１:00１3:３０—16:00

东城区和平里北街2号,坐车在和平里火车站下车

(二)、流程

1.一次性付款的交易流程

签约后(将协议等材料送至总部,权证部进行网上公告与签约）—支付房款（自行交付后房款资金监管）—交税过户—物业交接—银行解冻划款

2.商业贷款(按揭)的交易流程

签约后(将协议等材料送至总部，权证部进行网上公告与签约）—向银行申请贷款（面签、存首付,交贷款服务费)—银行批贷—交税过户—物业交接—放款

(三）、网签问题

1．什么是房源公告和网签,为什么我们公司的单子都需要进行公告和网签?

房源公告是指凡房地产经纪机构居间或代理买卖的存量房,房源信息在网上公告满一天后,房地产经纪机构方可