连云港磷矿房地产项目可行性研究报告书.docVIP

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目录

1、连云港市投资环境分析

（1）行政区域及自然状况

（2）市政建设及交通

（3）2007年连云港市国民经济运行情况

2、连云港市房地产发展状况分析

（1）2007年连云港市土地成交概况

（2）连云港市房地产市场运行特点

3、房地产业在连云港市的经济地位

（1）投资总量大幅上升，贡献份额明显提高

（2）建设规模持续扩大，商品化水平迅速提高

（3）供应需求同步提升，住宅竣工面积扩大

（4）金融支持力度加大，住房信贷快速增加

（5）房地产市场供给总量充足，住宅供应结构更加优化

（6）商品房市场成交活跃，二手房市场有所波动

（7）房价稳中有升，涨幅进一步回落

4、2001-2007连云港房地产比较分析

（1）供应特点

（2）需求特点

（3）市场前景

（4）市场价格

5、地块及周边项目分析

（1）项目位置

（2）建设用地面积

（3）用地使用性质

（4）四邻用地条件及退让要求

（5）用地使用强度

（6）建筑设计要求

（7）配套要求

（8）周边建设项目情况

6、土地价格测算分析

连云港市投资环境分析

行政区域及自然状况

1、位置

连云港市，江苏省辖地级市，位于中国东部沿海中部，江苏省东北部，地理坐标为东经118°24′-119°48′、北纬34°-35°7′。因面向连岛、背倚云台山、环抱港口得名。东濒黄海，与朝鲜、韩国、日本隔海相望；北与山东郯城、临沭、莒南、日照等县市接壤；西与徐州新沂市、淮阴市沐阳县毗邻；南与淮阴市涟水县、盐城市响水县相连。东西长129千米，南北宽约132千米。

2、行政区划

连云港市辖4个市辖区、4个县，即新浦区、连云区、海州区、国家级经济技术开发区、赣榆县、东海县、灌云县、灌南县。新浦区为全市政治、经济、文化中心，市人民政府驻地，距离海州和连云区的距离分别为6公里和35公里。

3、面积

陆地面积7444平方千米，其中市区面积881平方公里；水域面积1759.4平方千米。

4、人口

全市2007年末户籍总户数137.94万户，其中市区22.54万户；总人口达到482.23万人，其中市区71.56万人，较上年分别增加2.81万人和0.60万人。全市2007年末常住总人口446.98万人，较上年减少3.54万人，其中市区81.97万人，较上年增加1.22万人。城市化水平达40.5%，提高1.5个百分点。常住人口出生率11.92‰，自然增长率4.58‰。政区调整发展平稳，年末城市街道办事处17个，乡镇83个，其中镇53个；居委会214个，村委会1436个。

市政建设及交通

连云港是中国重要的交通枢纽。目前已经形成海陆空相互配套的立体交通网。连云港被中国政府确定为45个公路主枢纽之一，对外公路交通均已实现高速化。中国南北走向的公路大通道在连云港交汇，东西走向的公路大通道以连云港为起点。特别是东起连云港，西至荷兰鹿特丹全长10900公里的新亚欧大陆桥，将连云港摆上了亚洲连接欧洲的极具发展潜力的国际交通的枢纽地位。

航空：连云港白塔埠机场为军民合用机场，占地5平方公里，位于连云港市西25公里，东海县境内。1984年经中央军委、国务院批准，使用白塔埠机场开展航空运输业务。1985年3月26日开通第一条民用航线。

连云港白塔埠机场航站区于1989年12月竣工。1993年9月，机场二期工程扩建后，达到国家4D级标准，可起降波音767、麦道82等大型运输机。目前，连云港机场已经开辟了北京、上海、深圳、广州、厦门、大连、沈阳等方向航班12条，每周发送49班，年旅客吞吐量超过20万人，现正在争取开通国际航线。

2008年3月，《江苏省民航“十一五”及至2020年发展规划》经省政府常务会议审议并通过，将连云港机场定位为省内惟一的大型机场，这为连云港机场的未来发展勾勒了美好前景。

海运和内河航运：连云港港现为江苏最大海港、苏北和中西部最经济便捷出海口、新亚欧大陆桥东桥头堡，是我国沿海主枢纽港和能源外运的重要口岸之一，以腹地内集装箱运输为主并承担亚欧大陆间国际集装箱水陆联运的重要中转港口，集商贸、仓储、保税、信息等服务于一体的综合性大型沿海商港。

连云港港目前拥有包括集装箱、散粮、焦炭、煤炭、矿石、氧化铝、液体化工、客滚、件杂货在内的各类码头泊位35个，其中万吨级以上泊位30个；与160多个国家和地区的港口建立通航关系，辟有至欧洲、美洲、中东、东北亚、东南亚等集装箱和货运班轮航线40多条，并开通了至韩国仁川、平泽两条大型客箱班轮航线。

进入新世纪以来，连云港港以建成集装箱运输优先发展的亿吨大港、上海和青岛之间的集装箱运输干线大港、带动区域经济发展的组合大港、全力服务于地方和中西部地区区域发展为目标追求，坚持好中求快，科学发展，吞吐量大幅上升，集装箱运量占据江苏首位，跨入全国前10、世界百强，多次跃