养老度假地产专题研究报告.pptVIP

立足企业发展战略，着眼客户生命周期

把握“银发时代”脉搏，聚焦“活跃殷实长者”养老度假地产专题研究August,2010

战略思考2跻身行业综合实力前三名打造一流品牌，确立行业领跑者地位企业愿景途径1：扩大客户群体规模途径2：已有客户多次购买市场份额转变1：一次性客户?终身客户（全生命周期）转变2：单一刚性需求?多元需求客户需求刚性需求产品产品类型改善性需求产品养老地产旅游地产……

3依据生命周期、支付力、购房动因分析，客户大致可以细分为以下11大类：价值纬度家庭生命周期纬度细分指标详细描述主流客户社会新锐青年之家业主年龄是否父母老人同住25-44青年或青年伴侣青年持家25-34或已婚青年+父母老人主流客户望子成龙小太阳孩子年龄是否父母老人同住0-11小孩+业主后小太阳12-17小孩+业主三代孩子老人+业主+0-17孩子中年之家业主和子女年龄中年夫妇+18-24孩子主流客户健康养老老人1代老人家庭的直系代数空巢中老年老人2代老人+中年夫妻老人3代老人+中年夫妻+18+孩子富贵之家富贵之家家庭年收入收入、资源远高其他家庭可分收藏、投资、商务、终极改善等务实之家务实之家家庭年收入收入、资源远低其他家庭关注客户的全生命周期人口红利时代现阶段关注银发时代未来必须关注全生命周期的关注

行业领跑者——帕尔迪Pulte美国第一大房地产开发商旗下包括三大品牌帕尔迪Pulte传统社区，关注首次购房和二次置业者德尔韦布DelWebb针对55岁以上老人，在20个州进行住宅销售，拥有太阳城社区迪沃斯塔DiVosta和丰田汽车的雷克萨斯和万豪的丽嘉酒店（Ritz-carlton）同类只在佛罗里达经营，主要针对升级置业者和活跃老人后两者是通过兼并和收购得来，体现横向整合策略4传统领域拓展延伸领域

值得做？→为谁做？→什么样的产品？→怎么做？5

研究主体框架 市场分析——发掘市场盈利空间客户分析——锁定目标细分客户模式选择——探寻适宜的可选模式战略思考和实践规划——摸索可行的行动方案

1.“老年人”的定义及分段标准自1954年以来，国际上老年人通常指年满65周岁或超过65周岁的人，因为这个年龄往往是被认为是退休的“标准”年龄；按照中国现行规定的退休年龄，男性为60岁，女性为55周岁，因此，我国一般把60岁及超过60岁的人定义为老年人，而将50岁—60岁的人称为“准老人”；人口学家将老年人按年龄段分成三种类型,即60-69岁为低龄老人,70-79岁为中龄老人,80岁以上称为高龄老人。基本概念7

2.老龄化社会的定义联合国教科文组织规定：一个国家或地区60岁以上的人口占总人口的比例达到或超过10%时或者65岁以上的人口占总人口的比例达到或超过7%时这个国家或地区便称为老龄化社会。基本概念8

3.人口老龄化和人口红利的定义人口老龄化是指一个国家、一个地区和一个部门的老年人在其总人口中所占比例的增加。可见，人口老龄化这种说法是一种相对意义上的现象，重点是一个区域内老年人占总人口的比例。老龄化既表示人口年龄结构发展的一个过程，也表示这个过程发展的结果；人口红利是与人口老龄化相对的一个概念。一国人口生育率的迅速下降在造成人口老龄化加速的同时，少儿抚养比亦迅速下降，劳动年龄人口比例上升，在老年人口比例达到较高水平之前，将形成一个劳动力资源相对丰富、抚养负担轻、于经济发展十分有利的“黄金时期”，人口经济学家称之为“人口红利”。中国正在释放“人口红利”，但“人口红利”效应正逐步衰减。基本概念9

市场分析 需求分析供给分析政策环境未来趋势

中国从1999年开始进入老龄化社会，当时中国60岁以上和65岁以上人口占总人口比分别为10.07%和7.01%；截止2009年，全国除青海、宁夏、新疆、西藏外，均已进入老龄化社会；2009年底，我国60岁及以上人口已达1.67亿人，占总人口12.5%；65岁及以上人口为1.1亿人，占总人口8.3%。目前中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的1/5。1.需求分析：老年人口规模巨大2050年1.3亿10.24%2009年2000年1.67亿12.5％4.4亿32.7%11

按户籍人口统计的老龄化水平资料来源：以上城市2008年老年人口及老龄事业发展监测报告12.5%上海、北京、天津、成都等重点城市老年人口规模巨大，老龄化水平高出全国平均水平（2008年底数据）。1.需求分析：老年人口规模巨大12

中国处于快速老龄化阶段第一阶段（2001年-2020年）：快速老龄化阶段第二阶段（从2021年-2050年）：加速老龄化阶段第三阶段（2051年-2100年）：稳定的重度老龄化阶段老年人口年均增长率高达3.2%，是总人口增长速度的5倍。据预测，中国27年完成“老龄化国家”到“老龄国家”历程（6