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商品房销售广告效力认定及案例

引言

在房地产交易中，商品房销售广告是开发商吸引购房者的重要手段，也是购房者了解房屋信息的主要渠道。然而，实践中常出现广告内容与实际交付房屋不符的情况，如“承诺的学区未兑现”“宣传的配套设施未建设”等，由此引发的纠纷屡见不鲜。明确商品房销售广告的法律效力，既是维护购房者合法权益的关键，也是规范房地产市场秩序的重要环节。本文将围绕商品房销售广告效力的法律依据、认定标准及典型案例展开分析，为理解此类纠纷提供参考。

一、商品房销售广告效力认定的法律依据

商品房销售广告的效力认定并非主观判断，而是以现行法律法规为基础。我国多部法律及司法解释对此作出了明确规定，共同构建了广告效力认定的规则体系。

（一）《中华人民共和国民法典》的基础规定

《民法典》作为民事领域的基本法，对合同订立过程中的“要约”与“要约邀请”作出了明确区分。根据《民法典》第472条，“要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”而第473条规定，“要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。”这一规定明确了商品房销售广告的一般属性为“要约邀请”，但符合特定条件时可视为“要约”，直接影响合同内容。

（二）《中华人民共和国广告法》的行为规范

《广告法》从广告内容真实性的角度对商品房销售广告作出约束。其第4条规定，“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。”第26条进一步针对房地产广告强调，“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（三）违反国家有关价格管理的规定；（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。”这些规定为判断广告是否构成虚假宣传提供了依据，若广告违反上述条款，即使不构成要约，开发商也可能因虚假宣传承担行政责任或民事赔偿责任。

（三）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的特别规则

针对商品房交易的特殊性，《商品房买卖司法解释》第3条进一步细化了广告效力的认定标准：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这一规定是司法实践中认定广告效力的核心依据，明确了“具体确定”“对合同订立及价格有重大影响”两个关键要件，将符合条件的广告内容直接纳入合同约束范围。

二、商品房销售广告效力的认定标准

在明确法律依据的基础上，需进一步掌握效力认定的具体标准。这一过程需结合广告内容的性质、对合同的影响程度等多维度分析，核心在于区分“要约”与“要约邀请”，并判断广告是否满足构成要约的实质要件。

（一）广告内容的性质区分：要约与要约邀请

如前所述，商品房销售广告原则上属于“要约邀请”，即开发商通过广告吸引购房者发出购房要约，此时广告内容仅为宣传信息，不直接成为合同条款。例如，广告中“高品质社区”“宜居环境”等模糊表述，因内容不具体、不明确，通常被认定为要约邀请。但当广告内容符合《民法典》第472条规定的要约条件时，其性质将转化为“要约”。例如，广告中明确“购买XX户型赠送10㎡阳台”“小区内配备24小时恒温泳池”等具体承诺，若满足后续要件，则可能被认定为要约，对开发商产生法律约束力。

（二）构成要约的核心要件

根据《商品房买卖司法解释》第3条，广告构成要约需同时满足两个核心要件：

其一，“说明和允诺具体确定”。所谓“具体确定”，是指广告内容明确、具体，具有可履行性，而非抽象的宣传用语。例如，“小区绿化率不低于35%”“对口XX小学”“车位配比1:1.2”等表述，因明确了具体指标或对象，属于“具体确定”；而“环境优美”“配套完善”等表述因缺乏明确指向，不满足此要件。

其二，“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”。这一要件需结合购房者的购房决策逻辑判断。若购房者是基于广告中的特定承诺（如学区、配套设施）决定购买该房屋，或接受高于周边房价的定价，则可认定该广告内容对合同订立及价格有重大影响。例如，某楼盘因宣传“毗邻重点中学”而售价高于同区域其他楼盘，购房者因子女教育需求购买，此时“毗邻重点中学”的广告内容即对合同订立及价格有重大影响。

需注意的是，两个要件需同时满足，缺一不